Jaarverslag 2021

Lees verder

Voorwoord

Hoe kijken we over 10 jaar terug op de tijd waarin we nu leven? In ieder geval kun je niet om corona heen. Daarnaast werd het huren of kopen van een huis voor veel mensen in 2021 lastiger. Ook werd de energie duurder en nam het aantal vluchtelingen fors toe. Geen leuke constatering en een ingewikkeld speelveld voor een woningcorporatie. Toch kijk ik ook terug op een jaar waarin we veel van onze woningen verduurzaamden en het verschil konden maken voor onze huurders. Ondanks deze uitdagingen ging het werk gewoon door en bleef de klanttevredenheid onverminderd hoog.

In moeilijke tijden vallen de hardste klappen bij de meest kwetsbaren in de samenleving. Dat ervaren wij dagelijks. Veel van onze huurders hebben beperkte financiële middelen. Hun keuze op de woningmarkt is beperkt omdat een steeds grotere groep aangewezen is op de sociale huursector. Daarnaast stijgen de energieprijzen en daarmee slinkt de financiële ruimte nog verder. In Deventer behoort ruim 40% van alle inwoners tot de doelgroep van woningcorporaties. En juist zij hebben qua inkomensontwikkeling de afgelopen jaren achterstand opgelopen op de rest van de samenleving. 

Maar er gloort hoop. Misschien bevinden we ons nu op een kantelpunt. Eind 2021 was er na lang onderhandelen een regeerakkoord en werden er nieuwe ministersposten in het leven geroepen. Een minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, voor Klimaat en Energie en voor Armoedebeleid. Hopelijk betekent dit dat deze onderwerpen ook de ruimte gaan krijgen die ze verdienen. 

Wat heeft dit nu allemaal te maken met het jaarverslag van Rentree? Alles! Ons doel is woningzoekenden, die niet in de koop of vrije sector een woning kunnen vinden, een thuis te bieden in Deventer. Niet zomaar een huis, maar een thuis waar je op je gemak bent, een thuis dat goed betaalbaar is, niet te veel energie verbruikt en past bij je woonwensen. Dat is waar wij elke dag aan werken. 

In dit jaarverslag lees je wat we precies hebben gedaan en zo leggen we verantwoording af. Je leest hoeveel woningen we nieuw bouwden, hoeveel woningen we verduurzaamden, hoe we onze huurprijzen betaalbaar hielden en hoe we hebben bijgedragen aan de leefbaarheid in onze buurten. Maar ook hoe we dit in samenspraak met onze huurders deden en samen met onze partners in de stad. Want juist nu staat wat ons betreft vast dat we hier met elkaar oplossing voor moeten vinden. 

Ik sluit af met een laatste lichtpuntje: het nieuwe kabinet besloot ook de verhuurdersheffing af te schaffen. Dit betekent dat corporaties en ook Rentree de komende jaren weer meer te besteden hebben. Geld lost niet alle problemen op, maar het helpt wel. En al kijken we in dit jaarverslag terug, ondertussen kijken wij vooral vooruit en spannen we ons in om waar mogelijk een extra tandje bij te zetten. 

Jaap Huibers | directeur bestuurder

Deventer, 31 maart 2022

Woningen met
een goede kwaliteit

Als woningcorporatie investeren we flink in de kwaliteit van onze woningen. Om te zorgen voor een comfortabele woning voor onze huurders, maar ook om ervoor te zorgen dat onze woningen toekomstbestendig zijn. We investeren niet alleen in onderhoud, maar ook in duurzaamheid. In 2021 kregen maar liefst 255 woningen een nieuwe keuken, badkamer en/of toilet.

Veel van deze woningen vielen in een Grote Aanpak waarbij woningen ook energiezuiniger werden gemaakt. In 2021 voerden we bij 142 woningen een Grote Aanpak uit. En was de Grote Aanpak in de Bekkumer in voorbereiding. Door de coronamaatregelen waren fysieke wijkbijeenkomsten helaas niet mogelijk, maar zorgden we voor persoonlijk contact met de huurders.

In 2021 zijn er 38 nieuwbouwwoningen opgeleverd en waren er 43 in aanbouw in Rivierenwijk. Het is ook een jaar waarin Rentree nieuwe posities is gaan verkennen om zo in de komende jaren de portefeuille met nieuwbouw te kunnen uitbreiden. Zo zijn we gestart met de ontwikkeling van 21 zorgwoningen op de voormalige Shita locatie in Voorstad, is het contract getekend voor 42 appartementen op de St Jozef locatie en zijn er diverse ontwikkelingen opgepakt die mogelijk ook tot uitbreiding van de portefeuille kunnen leiden. 

Projecten

In 2021 is door Rentree veel geïnvesteerd in onze woningen. Er zijn 255 woningen voorzien van een nieuwe badkamer, keuken of toilet. In 2021 zijn 38 nieuwbouwwoningen opgeleverd in het buurtje Aan de Dijk en waren er 43 appartementen in aanbouw op het Deltaplein. Een groot aantal nieuwbouwprojecten werd verder verkend en richting contractvorming gebracht. Bijvoorbeeld de tiny houses die in Zandweerd worden gebouwd. Ander voorbeeld is de samenwerking tussen Rentree en Solis in Sluiswijk; Rentree gaat daar 21 zelfstandige appartementen bouwen en Solis zal op dezelfde plek 40 zorgappartementen realiseren. We willen graag ons woningbezit uitbreiden, voor ongeveer 150 woningen zijn haalbaarheidsstudies uitgevoerd die naar verwachting in 2022 worden omgezet naar overeenkomsten.

Met Grote Aanpak projecten verduurzaamt Rentree bestaande woningen. Daarbij worden keukens, badkamers en toiletten vernieuwd, woningen energetisch verbeterd en het nodige planmatig onderhoud uitgevoerd. In 2021 hebben we aan de volgende Grote Aanpak projecten gewerkt:

• Grote Aanpak bij mutatie, 17 woningen
• Grote Aanpak Zandweerd Ter Borchbuurt e.o laatste 40 woningen opgeleverd in 2021; in totaal zijn er 156 woningen vanaf 2020 opgeleverd.
• Grote Aanpak Rivierenwijk 67 opgeleverd in 2021; aanpak van in totaal 216 woningen (opleveringen in 2021 en 2022)
• Grote Aanpak Ooievaarstraat 16 opgeleverd in 2021
• Grote aanpak Bekkumer 2 opgeleverd in 2021; aanpak van in totaal 72 woningen (opleveringen in 2021, 2022 en 2023)

Grote Aanpak projecten

Door het complexmatig verbeteren van onze woningen zorgen we er niet alleen voor dat ze energiezuiniger worden, maar ook dat de kwaliteit van onze woningen op peil blijft. Hierna meer informatie over de Grote Aanpakken die in 2021 speelden.

Huurders die te maken krijgen met een Grote Aanpak, worden altijd persoonlijk benaderd. Als het kon, dan thuis op de bank of aan de keukentafel. Maar soms ook via (video)bellen. We vinden het persoonlijke contact en de uitleg over de werkzaamheden erg belangrijk. Door het persoonlijke contact kunnen we ook de impact voor de huurder goed inschatten en – indien nodig – hulp of voorzieningen regelen. Door de coronamaatregelen was het helaas niet mogelijk om live bewonersbijeenkomsten te organiseren. Het grootste deel van onze huurders (namelijk meer dan 95%) stemt in met de Grote Aanpak projecten wanneer we die voorstellen.

Grote Aanpak bij verhuizing

Soms worden woningen energetisch verbeterd en aangepakt na een verhuizing van de oud huurder. Vaak gaat het dan om woningen die door omstandigheden in het verleden niet zijn aangepakt tijdens een Grote Aanpak. In 2021 gebeurde dit bij 17 woningen.

Grote Aanpak Zandweerd Ter Borchbuurt e.o.

In de wijk Zandweerd zijn de laatste 40 woningen opgeleverd en is de uitvoering van 156 grondgebonden woningen afgerond binnen dit Grote Aanpak project. Door de energiebesparende maatregelen gaan deze woningen van gemiddeld label C naar label A. De vervanging van de gevels heeft gezorgd voor een betere uitstraling en geeft een positieve impuls aan de buurt. Een resultaat waar we trots op zijn. Er zijn 7 woningen in de wijk gesloopt en er is samen met de bewoners een ontwerp gemaakt voor de groene ruimte die er is aangelegd. In samenwerking met de gemeente, de Deventer corporaties en het waterschap wordt onderzocht of het mogelijk is om de woningen op een duurzaam warmtenet aan te sluiten.

Grote Aanpak Rivierenwijk

In de Rivierenwijk werden de eerste 40 woningen van de 216 woningen in de Grote Aanpak, opgeleverd. De Grote Aanpak bestaat uit het uitvoeren van planmatig onderhoud, dakpanvernieuwing, energetisch verbeteren van de woning en het vernieuwen van badkamer, keuken en toilet. De uitvoering van het project loopt door tot medio 2022. Enexis heeft het elektranet verzwaard waardoor alle huurders die dat willen zonnepanelen op het dak kunnen laten leggen.

Grote Aanpak Ooievaarstraat

In de Ooievaarstraat zijn 16 woningen energetisch verbeterd, is planmatig onderhoud uitgevoerd en zijn alle bergingen vervangen. Waar nodig zijn er in huis dingen vernieuwd en van een aantal zolders is een bruikbare slaapkamer gemaakt.

Grote Aanpak de Bekkumer

In 2021 is een start gemaakt met de uitvoering van Grote Aanpak van 79 woningen in de Bekkumer. Halverwege het jaar was de draagvlakmeting, uiteindelijk stemde 95% van huurders in met de Grote Aanpak. De woningen worden energetisch verbeterd, krijgen een nieuw dak, aanwezig asbest wordt verwijderd en er worden keukens, badkamers en toiletten vernieuwd. Daarnaast wordt het nodige planmatig onderhoud uitgevoerd. De opleveringen is (volgens planning) in de tweede helft van 2022.

Nieuwbouw

Met gemeente Deventer en diverse andere partijen zijn gesprekken gevoerd en mogelijkheden onderzocht voor de uitbreiding van de portefeuille van Rentree. We kijken waar het is mogelijk is om betaalbare huurwoningen te bouwen die passen bij de doelstellingen van Rentree. 

Ontwikkellocaties voor uitbreiding van de portefeuille

Eind 2021 is een samenwerkingsovereenkomst getekend met drie zorgpartijen voor het realiseren van 42 zelfstandige huurappartementen op de St Jozef locatie.

Rentree ontwikkelt samen met een groep bewoners 8 tiny houses met een gemeenschappelijke ruimte in het nieuwbouwplan Tuinen van Zandweerd. In 2021 is een samenwerkingsovereenkomst getekend met de co-housing groep en hebben wij gezamenlijk een partij geselecteerd voor de levering en plaatsing van de tiny houses. Begin 2022 denken we de aanneemovereenkomst te tekenen, zodat een oplevering na de zomer van 2022 mogelijk is.

In 2021 voerden we voorbereidende gesprekken en deden we onderzoek om in 2022 de overeenkomst te tekenen voor de nieuwbouw van 150 appartementen. Verder zijn er diverse gesprekken gestart met ontwikkelaars en de gemeente voor verdere uitbreiding. Hierbij kijken we niet alleen naar permanente woningen, maar ook naar flexibele (tijdelijke) woonvormen.

Nieuwbouw Aan de Dijk (Rivierenwijk)

In november 2021 werden 38 eengezinswoningen opgeleverd en verhuurd in Rivierenwijk. De nieuwe bewoners zijn inmiddels verhuisd naar hun nieuwe stek. Deze ontwikkeling staat niet op zichzelf, op een aangrenzende bouwlocatie worden koopwoningen gebouwd. Door deze gezamenlijke ontwikkeling ontstaat er een nieuwe entreepoort in de Rivierenwijk.

Nieuwbouw St Jozef locatie

In 2021 is het contract getekend met Nijhuis Bouw voor de aankoop van 42 appartementen in de St Jozef locatie. Voor de verhuur van de appartementen is een samenwerkingsovereenkomst getekend met 3 zorgpartijen, die naar verwachting in 2024 hier – in een gezamenlijk concept – zorg gaan bieden aan hun cliënten.

Nieuwbouw Deltaplein

Iets verderop in Rivierenwijk worden aan het Deltaplein 43 nieuwbouw appartementen (sociale huur) gebouwd. De bouw loopt voorspoedig en de verwachte oplevering is begin 2022.

Nieuwbouw Shita locatie – samenwerking Solis

Voor de nieuwbouw in de wijk Voorstad heeft Rentree een samenwerkingsovereenkomst gesloten met Solis. Wij willen hier 21 senioren-appartementen bouwen en Solis op dezelfde locatie 40 zorgappartementen. In 2021 zijn de plannen in grote lijnen opgesteld en zijn er afspraken met de gemeente gemaakt. In 2022 wordt het plan verder ontwikkeld, verwachte oplevering is in 2023.

Onderhoud

Rentree zorgt met beheer en onderhoud voor woningen die technisch in orde zijn en voldoen aan onze basiskwaliteit. De kwaliteit voldoet aan de wettelijke voorschriften en eisen vanuit het bouwbesluit. Er vinden structureel controles, inspecties en metingen plaats om aan alle voorschriften en eisen te voldoen.

Voor het beheer en onderhoud van onze complexen maken we meerjarenplannen. In deze plannen staan de werkzaamheden die de komende jaren uitgevoerd worden. 

In 2021 is door Rentree veel geïnvesteerd in het verbeteren van de woningvoorraad. Er zijn 255 woningen voorzien van een nieuwe badkamer, keuken of toilet.

Beheer en onderhoud

Rentree heeft voor het Resultaatgericht Onderhoud vaste partners, namelijk Salverda en Instain voor het dagelijks onderhoud en Wolters TVO voor het planmatig onderhoud. 

Resultaatgericht onderhoud (RGO) betekent dat het onderhoud en het resultaat in een meerjarenafspraak wordt vastgelegd die in jaarafspraken wordt vertaald. Hierbij maken we maximaal gebruik van elkaars expertise. Het ultieme doel van RGO is om te komen tot hoge klanttevredenheid, optimale kwaliteit en zo laag mogelijke integrale kosten. Partijen kunnen het onderhoud tegen een scherpe prijs uitvoeren vanwege de duur van de overeenkomst, de omvang van het aantal wooneenheden en het slim combineren van werkzaamheden. Maar ook door elkaars kennis en ervaring slim te gebruiken. 

Salverda, Instain en Wolters TVO voeren – binnen de kaders van de overeenkomst en de afspraken uit het jaarplan – de werkzaamheden naar eigen inzicht uit. De uitvoering wordt door Rentree steekproefsgewijs getoetst en is in 2021 als goed beoordeeld. De klanttevredenheid van onze huurders met betrekking tot het onderhoud en de onderhoudspartners is uitstekend met een gemiddelde klantscore van een 8.

Planmatig onderhoud

Voor het planmatig onderhoud aan de buitenzijde van de woningen hebben we een meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Dit plan wordt jaarlijks bijgesteld. In 2021 zijn veel onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd. Daar waar Grote Aanpak projecten werden uitgevoerd, werden de werkzaamheden gecombineerd. In totaal is bij 344 woningen planmatig onderhoud uitgevoerd aan de buitenkant van de woning en bij 128 woningen werd het gecombineerd met een Grote Aanpak

De belangrijkste werkzaamheden die zijn uitgevoerd:

• Schilderwerk in 14 complexen (304 woningen) en 125 woningen in Grote Aanpak projecten
• Gevelwerk in 4 complexen (48 woningen) en 125 woningen in Grote Aanpak projecten
• Dakwerk/dakgoten in 2 complexen (8 woningen) en 125 woningen in Grote Aanpak projecten
• Reinigingswerk in 9 complexen (156 woningen)

Asbest risico-inventarisatie

We laten een asbestinventarisatie doen bij werkzaamheden in woningen van vóór 1995, of als er asbestverdachte materialen aangetroffen worden. In 2021 werd er in 99 woningen een asbestinventarisatie uitgevoerd en is het nodige asbest verwijderd. 

Contractonderhoud

In 2021 heeft Rentree de geplande onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd, inclusief de wettelijke legionellabeheer-verplichtingen voor 22 zorgcomplexen. Rentree heeft het afgelopen jaar het noodzakelijke onderhoud aan de installaties in de woningen, CV- ketels, mechanische ventilatie, veiligheidskeuringen, liftonderhoud, schoonmaak, groen- en dak-inspecties uitgevoerd. 

Vernieuwing keuken, badkamer, toilet

In 2021 is in 255 woningen de badkamer, keuken of toilet vernieuwd. De uitvoering hiervan gebeurt projectmatig, op verzoek van de huurder of als er een nieuwe huurder komt. De woonmakelaar toetst de aanvraag op basis van de criteria schoon, heel, veilig en functioneel.  

Dagelijks onderhoud

In 2021 zijn 2356 reparatieverzoeken uitgevoerd, dat zijn er 3,6% meer dan in 2020. Daarnaast is er 1737 keer een beroep gedaan op onderhoud vanuit het servicefonds (dat zijn er 4,6% minder dan in 2020). Het aantal verzoeken en de kosten van het dagelijks onderhoud zijn in 2021 ten opzichte van 2020 stabiel gebleven. 

Onderhoud bij leegkomen woning

Het aantal verhuizingen was in 2021 laag waardoor er minder kosten zijn gemaakt dan begroot. De gemiddelde kosten aan onderhoud bij een verhuizing waren nagenoeg gelijk aan de begrote kosten in het jaarplan. De totale kosten vallen dan ook iets lager uit.

Voldoende woningen die passen bij de vraag

Wij zijn thuis in Deventer en gunnen het anderen om ook een thuis van Deventer te maken. Daarom zetten we ons in voor voldoende sociale huurwoningen in verschillende buurten en wijken. Maar liefst 220 huishoudens – van jong tot oud, alleenstaand of met een gezin – ontvingen van ons in 2021 de sleutel van hun nieuwe ‘thuis’.

Om vrijgekomen woningen eerlijk te verdelen, bieden de woningcorporaties in de Stedendriehoek sociale huurwoningen aan via Woonkeus Stedendriehoek. De meeste woningen worden toegewezen aan de woningzoekende die het langst staat ingeschreven. Sommige woningen worden verloot.

Met de gemeente zijn afspraken om vergunninghouders (vluchtelingen met een verblijfstatus) aan een woning te helpen. In 2021 zijn we er niet in geslaagd om die afspraken waar te maken.

Verder werden er 15 woningen verkocht omdat deze niet pasten binnen onze betaalbare woningvoorraad.

Passend bij de vraag

De woonbehoefte verandert. Er komen bijvoorbeeld steeds meer huishoudens van één of twee personen bij, het aantal zelfstandig wonende ouderen neemt toe en ook de prijzen op de woningmarkt zorgen voor een verschuiving van starters naar de huursector. We passen onze nieuwbouwplannen aan aan deze vraag. Daarnaast passen we, waar mogelijk, woningen of algemene ruimtes aan naar de behoeften van de bewoners. Zoals aan de Boxbergerweg; door het grote aantal ouderen in een appartementencomplex was daar behoefte aan een grotere lift en een goed opstal voor de scootmobiels. Deze hebben we gerealiseerd. In 2021 hebben we een start gemaakt voor een onderzoek naar de woonbehoefte onder onze oudere huurders. Dit onderzoek wordt in de eerste helft van 2022 afgerond.

Toewijzing

In 2021 werden 220 nieuwe huurcontracten afgesloten, in 38 gevallen ging het om een nieuwbouwwoning. Dit is inclusief de verhuur door intermediaire verhuurders. De mutatiegraad in onze bestaande voorraad was 5%.

Woningtoewijzing via Woonkeus

De toewijzing van sociale huurwoningen in onze regio gebeurt via Woonkeus Stedendriehoek. Woningzoekenden kunnen reageren op corporatiewoningen in de gemeenten Apeldoorn, Brummen, Deventer, Voorst en Zutphen. De woningcorporaties in de Stedendriehoek hebben hiervoor een samenwerkingsovereenkomst afgesloten. In samenspraak met de gemeente is er binnen Woonkeus Stedendriehoek een onafhankelijke urgentiecommissie die in bijzondere gevallen huurders een urgentie kan geven. Daarmee kunnen zij met voorrang een woning zoeken. De corporaties stemmen het toewijzingsbeleid onderling af. Daarnaast hebben de corporaties en de gemeenten jaarlijks gezamenlijk overleg in een overleggroep en een bestuurlijk overleg, zo ook in 2021.

Meestal geldt inschrijfduur, maar ook via loting

Het grootste deel van het aanbod wordt toegewezen op basis van inschrijfduur. Hierdoor kunnen bepaalde groepen woningzoekenden niet binnen afzienbare tijd een sociale huurwoning bemachtigen. Om hieraan tegemoet te komen wordt een deel van de woningen toegewezen via loting. De afspraak is dat de corporaties minimaal 10% en maximaal 25% van de vrijgekomen woningen via loting aanbieden. Voor loting is de inschrijfduur niet van belang; iedere woningzoekende maakt evenveel kans.

Rentree heeft 31 woningen via loting aangeboden. Dit is 14% van het totaal door Rentree aangeboden huurwoningen. Naast deze verdeelsystemen worden op basis van afspraken woningen via directe bemiddeling aan bijzondere doelgroepen toegewezen. In 2021 heeft Rentree hiervoor 3 woningen aangeboden. Deze woningen bleken uiteindelijk niet passend voor de gewenste woonsituatie.

Verkoop

Rentree verkoopt woningen die niet passen binnen onze voorraad van betaalbare woningen. Daarmee dragen we bij aan het aanbod van betaalbare koopwoningen. Maar ook helpt de opbrengst ons bij het financieren van de investeringsopgave.

In 2021 zijn 15 woningen verkocht, voor een gemiddelde verkoopprijs van €251.733. De opbrengsten per woning zijn in het jaar 2021 wederom gestegen ten opzichte van 2020 door de schaarste op de woningmarkt. Er stond nog een verkoop van een bedrijfspand gepland, deze verkoop is uitgesteld.

Vergunninghouders

Het landelijk asielbeleid schrijft voor dat gemeenten het huisvesten van vergunninghouders organiseren. Met de corporaties is afgesproken dat zij deze taakstelling op zich nemen en via directe bemiddeling vergunninghouders een woning aanbieden. De taakstelling voor de gemeente Deventer was in 2021 het huisvesten van 141 personen (68 personen in 2020). Daar kwamen nog twee personen bij vanuit de taakstelling van 2020.

De corporaties, de gemeente en Vluchtelingenwerk hebben in 2021 de taakstelling niet gehaald. In totaal hebben de corporaties 76 personen gehuisvest, waarvan 21 personen door Rentree. De corporaties gaven gedurende het jaar al aan bij de gemeente en Vluchtelingenwerk dat de taakstelling niet gehaald zou worden. En dat er gezocht moest worden naar alternatieve oplossingen. Deze worden in 2022 verder uitgewerkt.

Samenstelling en mutaties vastgoedportefeuille

Het aantal verhuurbare eenheden steeg met 12 naar een totaal aantal van 3.747 eenheden:

• in de Rivierenwijk zijn 38 nieuwbouw eengezinswoningen opgeleverd
• op de Worp is 1 nieuwe parkeervoorziening gerealiseerd
• er zijn 15 woningen verkocht
• in Zandweerd zijn 7 eengezinswoningen gesloopt
• bij de overige mutaties gaat het om omzetting of samenvoeging van onzelfstandige wooneenheden naar zelfstandige huurwoningen

Zie onderstaand overzicht:

Woningen die duurzaam zijn

Onze woningen verduurzamen staat hoog op de agenda. Niet alleen voor het milieu, ook voor de bewoners die profiteren van lagere woonlasten en meer comfort. Daarbij zijn er afspraken gemaakt voor het behalen van doelen in het Energieakkoord. Zo moesten corporatiewoningen in 2021 een gemiddeld energielabel B hebben. Onze woningen hadden eind 2020 al een gemiddeld energielabel B! 

Natuurlijk zitten we niet stil. We gaan bijvoorbeeld ook op zoek naar alternatieve warmtebronnen. In 2021 legden we ons nieuwe duurzaamheidsbeleid vast. Daarin staat in grote lijnen welke maatregelen we de komende jaren (en op langere termijn) nemen op weg naar een duurzame woningvoorraad.

Verduurzamen van bestaand bezit

Het energiezuinig maken van onze woningen heeft hoge prioriteit. Het beperken van de energievraag is hierin het basisuitgangspunt, daarnaast wordt het wooncomfort hiermee enorm verbeterd. Naast het beperken van de energievraag, zoeken we ook naar andere energiebronnen. Bijvoorbeeld een Slim Warmtenet voor Zandweerd (verderop meer daarover). 

Rentree heeft in de prestatieafspraken met de gemeente de doelstelling om in 2025 een gemiddeld label B te behalen opgenomen. Deze doelstelling is in 2020 gehaald en is in 2021 nog weer verder verbeterd.

Verduurzamen doen we niet alleen. Samen met onze samenwerkingspartijen gaan we op zoek naar koppelkansen. In de Rivierenwijk resulteerde dit in het verzwaren van het elektriciteitsnet door Enexis. Hierdoor is het voor alle woningeigenaren en huurders mogelijk om in deze wijk zonnepanelen op het dak te leggen.

Samenwerken aan verduurzaming

Het is een enorme uitdaging om de sociale woningvoorraad in Deventer van het gas af te krijgen. Daarom hebben de Deventer corporaties, de gemeente Deventer, Enexis en de provincie Overijssel samen ‘Het Pact van de Oude Raadzaal’ opgesteld en wordt er samengewerkt in het platform FBW (Fossielvrij en Betaalbaar Wonen Deventer). Het pact is een routekaart tot 2050 om met elkaar de bestaande sociale huurwoningen in Deventer fossielvrij te maken en tegelijkertijd betaalbaar te houden. Afgelopen jaar is er samengewerkt aan het opstellen van de warmte transitievisie van de gemeente Deventer.

Vanuit FBW vindt de gezamenlijke communicatie plaats over de energietransitie. De jaarlijkse afstemming van de investeringen van de partijen leidde tot het aanwijzen van nieuwe wijken waarin gezamenlijk wordt gewerkt aan een buurt- of wijkaanpak.

Warmtenet Zandweerd

In 2021 zijn door de gemeente in samenwerking met de corporaties de plannen verder uitgewerkt voor het Slim Warmtenet en is er een selectie geweest voor een warmteleverancier. Dit selectietraject is in 2021 nog niet afgerond en loopt nog door in 2022 (het duurt langer dan verwacht). De warmte voor dit warmtenet komt vanuit de restwarmte van de rioolwaterzuivering. Een duurzame warmte die in de wijk kan zorgen voor een alternatief op het stoken op gas. De provincie en het Rijk hebben aangegeven hieraan bij te dragen. Zowel huurders als particuliere eigenaren worden zoveel mogelijk betrokken en geïnformeerd via buurtbijeenkomsten. Het doel was om de eerste woningen in 2021 op het warmtenet aan te sluiten, dit wordt naar verwachting 2022. De nieuwbouw in de Tuinen van Zandweerd – onder andere onze tiny houses – worden ook op het warmtenet aangesloten. Daarna kunnen we onze bestaande woningen (verderop in de wijk) ook aansluiten. Dit wordt verder uitgewerkt in 2022 en 2023.

Projecten

In Grote Aanpak projecten die we opstarten wordt altijd het wel of niet overstappen op een alternatieve energievoorziening overwogen. In deze overweging nemen we de resultaten van lopende projecten en projecten uit het verleden mee. 

In 2021 is een onderzoek gestart bij twee complexen van Rentree. Daar kijken we wat er nodig is om deze complexen CO2 neutraal te krijgen, een doelstelling waar corporatie woningen in 2050 aan moeten voldoen. De uitkomsten zijn in 2022 bekend. AEDES heeft een routekaart ter beschikking gesteld die vertaald is naar de complexen van Rentree. In hoofdlijnen geeft dit inzicht in de te nemen stappen naar 2050.

In 2021 is in 10 woningen een pilot gestart met hoogtemperatuur warmtepompen. Dit doen we samen met onze partner Instain. Hiermee kunnen minder goed geïsoleerde woningen – zonder bouwkundige aanpassingen – zonder gas verwarmd worden. Huurders konden zich aanmelden voor deze pilot waarbij er 10 huurders zijn geselecteerd.

Zonnepanelen

In 2021 zijn 146 woningen van Rentree voorzien van zonnepanelen op het dak. Rentree heeft in 2021 het beleid rondom zonnepanelen herzien. Hierbij is het besluit genomen om in de toekomst zelf te investeren in de zonnepanelen. Ook is de samenwerking met Wocozon stopgezet en een andere aanbieder geselecteerd. Huurders betalen vanaf 2022 een vast bedrag per paneel in plaats van een vergoeding voor de opgewekte zonnestroom. Hierdoor kunnen de kosten omlaag, is het voordeel voor de huurder groter en wordt het proces eenvoudiger. We willen zo veel mogelijk huurders van een eengezinswoningen met een geschikt dak zonnepanelen aanbieden. Dat gebeurt tussen 2022 en 2024.

Energie-Index (labels)

Eind 2021 komt de gemiddelde energie-index uit op 1,35 (eind 2020 was dat 1,44). Daarmee is de doelstelling, namelijk een gemiddeld energielabel B (energie index 1,20 tot 1,40) in 2021 gehaald.

Betaalbare huren

Sociale huur, daar zijn wij voor. Daarom heeft 99,5% van onze woningen een huurprijs waarvoor huurtoeslag kan worden aangevraagd. Dat betekent dus dat mensen met een laag inkomen en die recht hebben op huurtoeslag, in deze woningen terecht kunnen. Van onze vrijgekomen woningen wijzen we minimaal 95% toe aan mensen met een inkomen dat past bij de woning, in 2021 hebben we daar ruim aan voldaan.

Omdat we willen dat nieuwe huurders met een laag inkomen bij ons terecht kunnen, zorgen we ervoor dat de streefhuur van minimaal 80% van onze huurwoningen onder de aftoppingsgrens ligt. Daarmee blijven we zorgen voor betaalbare sociale huurwoningen in Deventer. 

Betaalbaarheid

De kerntaak van Rentree is het bieden van passende en betaalbare huisvesting aan mensen met een kwetsbare positie op de woningmarkt, zoals mensen met een bescheiden inkomen. Oftewel: we zorgen voor een thuis in Deventer voor mensen die geen woning op de vrije markt kunnen huren of kopen. Rentree bezit eind 2021 ruim 3.600 woningen, met een gemiddelde huur van € 584,30. 99,5% van de woningportefeuille heeft een huurprijs waarvoor huurtoeslag kan worden aangevraagd. Dat betekent dat de netto huur niet hoger is dan € 752,33 per maand. Daarmee kunnen huurders met een laag inkomen dus huurtoeslag aanvragen. Door de huurprijzen binnen de grenzen van de huurtoeslag te houden, levert Rentree een grote bijdrage aan de volkshuisvesting in Deventer.

Inkomensgrens

Rentree moet – net als alle woningcorporaties – minimaal 80% van de vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan woningzoekenden met een jaarinkomen tot € 40.024. Deze grens is vastgesteld door de Europese Commissie. Daarnaast mogen we maximaal 10% toewijzen aan huishoudens met een inkomen tussen € 40.024 en € 44.655 en maximaal 10% vrij toewijzen. 

In 2021 heeft Rentree 96% van haar sociale huurwoningen toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen lager dan € 40.024. 3% van onze vrijgekomen woningen ging naar huishoudens met een inkomen tot € 44.655 en 1% naar huishoudens met een hoger inkomen.

Passend toewijzen

Vanaf 1 januari 2016 moeten corporaties woningen passend toewijzen, dat betekent dat minimaal 95% van de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag een woning toegewezen krijgen onder de voor hen geldende aftoppingsgrens van de huurtoeslag. Van de huurtoeslaggerechtigde woningzoekenden heeft uiteindelijk 98% een woning onder de aftoppingsgrens gekregen. 70% van de huishoudens die een woning kreeg van Rentree behoort tot de doelgroep met recht op huurtoeslag. Om deze groep passend te kunnen toewijzen en de slaagkansen niet te verminderen, heeft 80% van onze woningen een streefhuur onder de aftoppingsgrenzen. 

Binnen de Stedendriehoek is op basis van slaagkansen uit het verleden afgesproken per gemeente de woningen tussen de aftoppingsgrenzen in een verhouding van 60-20-20 aan te bieden met een speling van +/- 10% (zie tabel). Het aanbod van Rentree voldoet aan deze verdeling. Dit geldt ook voor het totale aanbod in Deventer.

Huurverhoging

2021 was op het gebied van de huurverhoging een bijzonder jaar. Begin 2021 gingen we nog uit van een gemiddelde huurverhoging voor sociale huurwoningen gelijk aan de inflatie van 1,4%. Halverwege februari nam de minister echter het besluit dat er over de periode juli 2021 – juni 2022 in de sociale huursector geen huurverhoging doorgevoerd mocht worden. Rentree heeft daarop besloten helemaal geen huurverhoging door te voeren. De vrije sector, garages en de BOG/MOG hebben dus ook geen huurverhoging gekregen.

Huurverlaging

Naast het feit dat we geen huurverhoging mochten vragen heeft de minister nog een andere maatregel ingevoerd: de Wet eenmalige huurverlaging huurders met een lager inkomen. Door deze wet hadden huishoudens in een sociale huurwoning in 2021 recht op een eenmalige huurverlaging als ze relatief te duur woonden. Het ging hierbij om huishoudens met een inkomen onder de inkomensgrenzen voor passend toewijzen én een huurprijs boven de voor hen geldende aftoppingsgrens. Zij kregen eenmalig recht op huurverlaging naar die aftoppingsgrens. Bij Rentree hebben 383 huishoudens (10,5%) door deze maatregel een eenmalige huurverlaging gekregen.

In fijne wijken en buurten

Prettig wonen doe je niet alleen in een fijne woning. Ook een fijne buurt is belangrijk. Elke buurt verschilt en vraagt wat anders. Reden voor Rentree om actief te werken aan de leefbaarheid in onze buurten. Voor een leefbare buurt heb je een goede balans nodig tussen draagkracht en draaglast. Het werken aan leefbaarheid doen we natuurlijk niet alleen, maar samen met onze partners. 

We zorgen dat we aanwezig zijn in onze buurten en gaan regelmatig in gesprek met onze huurders. Door corona kon dat in 2021 minder vaak ‘live’. Wel vonden we andere manieren om met onze klanten in contact te blijven. Bijvoorbeeld door te videobellen.

Bij leefbaarheid hoort ook het optreden tegen overlast en woonfraude (woningen die illegaal bewoond worden). In 2021 werden vier woningen opnieuw verhuurd waar sprake was van woonfraude. Daarnaast werd het contract van vier huurders ontbonden na het aantreffen van een hennepplantage. 

Leefbaarheid

Als we in contact zijn met huurders luisteren we, vragen we door, nemen we het probleem niet over maar zorgen we ervoor dat verbindingen tot stand komen. We verwijzen niet alleen door, maar halen waar nodig partijen erbij en leveren maatwerk als dat nodig is. De woonmakelaars en woonconsulenten spelen een essentiële rol hierin.

Werken in de wijken en buurten

We vinden het belangrijk dat onze buurten leefbaar blijven en onze huurders zich er thuis voelen. Rentree heeft woonmakelaars die de buurt als hun broekzak kennen, zij zijn het aanspreekpunt voor de huurders. Doordat zij veel in de buurt zijn en de nieuwe verhuringen begeleiden, zien en spreken zij veel bewoners. Daarnaast onderhouden de woonmakelaars actief het professionele netwerk en zetten zij deze in waar dat nodig is. Zij zijn door deze aandacht en focus in staat om voor onze huurders het verschil te maken. 

In 2021 hebben wij ons best gedaan om persoonlijk contact – ondanks corona – zo veel mogelijk door te laten gaan. Het aantal contactmomenten en buurtrondes was wel iets lager dan voor corona.

Om de draaglast en draagkracht van de buurt te monitoren is het belangrijk om goed te kijken naar de nieuwe bewoners die in de buurt komen wonen. Vanuit de doelstelling van een inclusieve samenleving in Deventer komen er vaker mensen vanuit beschermd wonen in een corporatiewoning te wonen. Sommigen hebben hier hulp of begeleiding bij nodig of kunnen druk leggen op de naaste omgeving. En dat is dan van invloed op de leefbaarheid. In 2021 zijn gesprekken gevoerd met nieuwe huurders en indien nodig werden er aanvullende huurvoorwaarden opgesteld. 

In 2021 is er een extra woonmakelaar aangesteld en is het team uitgebreid van 5 naar 6 woonmakelaars. Deze uitbreiding maakt het mogelijk om nog meer in de buurten te zijn, dichter bij onze huurders.

In 2021 is er per wijk een wijkplan opgesteld met de buurtkenmerken en aandachtspunten die verder in 2022 verder worden opgepakt.

Daarnaast zijn er 2021 diverse buurtinitiatieven opgepakt. Zo is Rentree bijvoorbeeld aangesloten bij een bewoners-initiatief om samen met kunstenaars blinde gevels te voorzien van street-art. De mensen in de buurt zijn enthousiast, we hopen dat dit in 2022 wordt uitgevoerd. In de Grote Aanpak projecten Bekkumer en Rivierenwijk zijn opruimmiddagen georganiseerd. In Zandweerd is samen met de Ulebelt en omwonenden invulling gegeven aan nieuwe openbare ruimte op de plek van 7 gesloopte woningen. In het Middelpunt (aan de Boxbergerweg) hebben we met een praatplaat in de hand huiskamergesprekken gevoerd. Dit deden we samen met de partners uit het sociale netwerk. Doel was om meer beeld te krijgen van de woonwensen van bewoners en inzicht te krijgen in het functioneren van het complex.

Rentree heeft een mooi buurtinitiatief gesteund in samenwerking met de Go Ahead Eagles. Om de voetbalclub te kunnen aanmoedigen bij thuiswedstrijden en om de saamhorigheid in de buurt te vergroten, zijn de woningen in de buurt van het voetbalstadion de Adelaarshorst voorzien van een vlaggenstokhouder en Go Ahead Eagles vlag.

Overlast en sociale problematiek

Rentree heeft een maatschappelijke taak. Daarbij hoort dat we met de partners in de stad betrokken zijn bij onze huurders en de sociale problematiek die zich voordoet. De woonmakelaars van Rentree hebben wekelijks contact met de Sociale Wijkteams over hun buurt en de individuele situaties van de huurders in hun wijk. 

We hebben een gerichte aanpak op woonoverlast. In de meeste gevallen is er ook sprake van sociale problematiek. Door vroegtijdige signalering zijn wij in staat om escalaties te voorkomen. We werken samen met ons netwerk, zoals buurtbemiddeling, wijkagenten, sociale teams, het Bijzondere Zorgteam, hulpverleners en andere betrokkenen.

In 2021 is door Rentree op diverse adressen ingezet op het terugdringen van overlast, sociale problematiek of een combinatie van beide. Bijvoorbeeld door het voeren van gesprekken met betrokkenen, de inzet van het netwerk, een gedragsaanwijzing, laatste kans traject of aanvullende voorwaarden bij het huurcontract. In 2021 zijn er:

• bij 7 nieuwe huurders aanvullende voorwaarden afgesproken
• 6 laatste kans trajecten gestart bij bestaande huurders
• 4 procedures gevoerd naar aanleiding van overlast, het huurcontract is in 3 gevallen ontbonden (een zaak loopt nog door in 2022)
• in 2021 waren er 15 aanmeldingen voor het Bijzondere Zorg Team (BZT)

In 2021 zijn wij gestart met de werkwijze voor extreem vervuilde huishoudens. Dit is een samenwerking tussen de corporaties, gemeente en BZT. In 2021 zijn er 7 vervuilde huishoudens aangemeld.

Rentree werkt vanuit een preventieve aanpak en is zorgvuldig bij het toewijzen van woningen aan nieuwe huurders. In totaal hebben wij met 80 huurders (35%) een intakegesprek gevoerd bij het toewijzen van een huurwoning.

Bestrijding van woonfraude en hennepteelt

Illegale bewoning is niet eerlijk en roept negatieve gevoelens op bij goedwillende buurtbewoners. In 2021 heeft Rentree 35 mogelijke woonfraude adressen onderzocht. Veel van de situaties worden na een kritisch gesprek tussen een medewerker Rentree en de huurder verbeterd of opgelost. In 2021 zijn 4 woningen terug in het verhuurproces gekomen naar aanleiding van een woonfraude onderzoek. Er zijn 2 juridische procedures gevoerd in 2021. In beide zaken heeft de rechter besloten dat de huurder niet op het adres woont en mocht het huurcontract worden ontbonden.

Rentree vindt hennepteelt (het telen, bewaren, bewerken of verwerken van hennep) onacceptabel. Bij constatering van hennep wordt direct een procedure tot ontruiming gestart. De politie heeft in 2021 op 6 adressen van Rentree een hennepplantage of restanten aangetroffen. In 3 gevallen is na een persoonlijk gesprek de huurovereenkomst door de huurder zelf opgezegd, 1 huurovereenkomst is beëindigd naar aanleiding van een burgemeestersluiting. In 2021 is 1 juridische procedure gestart, deze loopt nog door in 2022. Bij 1 woning is door de politie in de tuin hennep aangetroffen. De planten zijn vernietigd in het bijzijn van de wijkagent. De huurder heeft een waarschuwing gekregen, maar het huurcontract is niet beëindigd. 

We betrekken onze huurders

We vinden het belangrijk dat onze huurders tevreden zijn over onze dienstverlening. We meten dit continu en scoren daar ook goed op – onze huurders geven ons gemiddeld een 8. Daarnaast geven we huurders graag invloed op ons beleid. Bijvoorbeeld door nauw samen te werken met het BAR.

In 2021 zijn we in grote lijnen weer teruggegaan naar de oude processen van voor corona. Dus met meer persoonlijk contact dan het jaar ervoor. Vanzelfsprekend hielden we ons aan de veiligheidsvoorschriften, zoals het bewaren van onderlinge afstand en het dragen van een mondkapje. Rentree was ook weer vaker aanwezig in de buurten.

Bewoners Adviesorgaan Rentree (BAR)

Over onze doelen, plannen en prestaties leggen we graag verantwoording af. Maar we halen ook input op bij betrokken partijen. En dat geldt zeker voor huurders. Op beleidsniveau is het Bewoners Adviesorgaan Rentree (het BAR) de gesprekspartner van Rentree.

In 2021 hebben Rentree en het BAR 6 keer overleg gehad. Onderwerpen van gesprek waren onder andere:

• het duurzaamheidsbeleid (adviesaanvraag) 
• de klanttevredenheid
• het Raamwerk sociaal plan vanwege gedwongen verhuizing bij sloop, renovatie en groot onderhoud (adviesaanvraag)
• de tarieven van de fondsen (adviesaanvraag)
• de eenmalige huurverlaging en een huurverhoging die niet doorging
• het jaarverslag 2020 van de Klachtenadviescommissie (KLAC)
• herbenoeming van de huurderscommissaris in de RvC, de heer R. Bosveld (instemmingsaanvraag)
• toewijzing van de nieuwbouwwoningen locatie ‘Aan de Dijk’ (adviesaanvraag)
• sloop van de duplexwoningen aan de D.G. van der Keesselstraat (adviesaanvraag)
• het sociaal plan voor de D.G. van der Keesselstraat (adviesaanvraag)
• het bod aan de gemeente en de prestatieafspraken voor 2022
• uitwerking van de Wet Huur- en inkomensgrenzen Woonkeus (adviesaanvraag)
• de halfjaarlijkse monitor van Woonkeus
• het jaarplan 2022 van Rentree, inclusief de meerjarenbegroting
• begroting 2022 van het BAR
• het gewijzigde ZAV-beleid (adviesaanvraag)
• de vernieuwde huurovereenkomst en algemene huurvoorwaarden in begrijpelijke taal B1 (adviesaanvraag)

De eerste drie vergaderingen in 2021 waren vanwege corona digitaal. Daarna kwamen we weer persoonlijk bij elkaar. Discussiëren gaat veel makkelijker wanneer je elkaar kunt aankijken en we hadden dit jaar veel te bespreken. Het BAR heeft op maar liefst 11 onderwerpen zijn advies of instemming gegeven.

Naast de overlegvergaderingen hebben we het BAR in een bijeenkomst bijgepraat over alle nieuwbouwplannen. Het BAR was ook aanwezig bij de start van de nieuwbouw op de locaties ‘Aan de Dijk’ en het Deltaplein. Het BAR heeft een bijdrage geleverd aan de film ‘Verrommeling’ die is gemaakt naar aanleiding van de prestatieafspraken. Twee leden hebben mee gediscussieerd tijdens de presentatie van deze film aan alle belanghebbenden in september. Ook bij het vervolg in uitwerking naar concrete acties wordt het BAR nauw betrokken.

Huurdersbetrokkenheid

In 2021 zijn we in grote lijnen weer terug gegaan naar de oude processen van voor corona. Dus met persoonlijk contact. Voorinspecties van de woning werden bijvoorbeeld weer samen met de vertrekkende huurder en de woonmakelaar gedaan in plaats van digitaal. Vanzelfsprekend hielden we ons aan de veiligheidsvoorschriften. Rentree was ook weer meer aanwezig in de buurten, al was dat minder vaak dan we hadden gewild.

Prestatieafspraken

Eind 2020 is er als uitvloeisel van de prestatieafspraken een film gemaakt over verrommeling in de stad Deventer. Vanwege corona heeft het tot september geduurd voordat we de film live met bewoners, professionals en bestuurders op locatie konden bekijken. Vervolgens hebben we met elkaar hierover gediscussieerd. Geconcludeerd is dat alle partijen een verantwoordelijkheid op dit terrein hebben en er best wel acties mogelijk zijn. Er is inmiddels een projectgroep samengesteld om zoveel mogelijk concrete acties uit te zetten, waarbij alle partijen aan zet zijn.  

De voortgang van de prestatieafspraken is een vast agendapunt tijdens het Bestuurlijk Overleg Wonen. We bespreken de projectenkaart en monitoren daarmee de voortgang. Verantwoording aan de gemeenteraad over de realisatie van de afspraken vindt plaats in het eerste kwartaal van het volgende jaar.

Huurderstevredenheid

Tevreden huurders, daar doen we het voor. Daarom willen wij weten wat de wensen van onze huurders zijn. Maar ook hoe onze dienstverlening wordt beoordeeld. Onze huurderstevredenheid wordt doorlopend gemeten. Elke maand worden huurders die op de één of ander manier met ons te maken kregen, steekproefsgewijs benaderd via de mail of telefoon voor een enquête. Eventuele problemen of klachten worden direct doorgegeven aan de verantwoordelijke medewerker van Rentree en – als het kan – meteen opgelost. Elk tertiaal worden de resultaten geanalyseerd en zowel intern als met de onderhoudspartners besproken. Deze analyses geven ons inzichten waarna verbeteringen worden doorgevoerd

Het onderzoek naar huurderstevredenheid spitst zich toe op belangrijke klantprocessen van Rentree:

Over bovenstaande tabel: Vanaf tertiaal 3 van 2019 is de overstap gemaakt naar een ander onderzoeksbureau. In het vorige onderzoek werd algemene dienstverlening en woning zoeken niet meegenomen in het onderzoek.

Aedes Benchmark

Rentree werkt mee aan de Aedes Benchmark om zo inzicht te krijgen in branche brede prestaties. De Aedes Benchmark geeft inzicht in 5 prestatievelden: huurdersoordeel, bedrijfslasten, onderhoud & verbetering, duurzaamheid en beschikbaarheid & betaalbaarheid. 

Voor het prestatieveld huurdersoordeel worden de resultaten van het klanttevredenheidsonderzoek als input gebruikt. Rentree scoort bovengemiddeld op de onderdelen nieuwe woning en reparaties, het oordeel over het proces huur opzeggen is gemiddeld. Prestatieveld bedrijfslasten scoort gemiddeld, onderhoud en verbetering scoort op technische woningkwaliteit bovengemiddeld, op ervaren woonkwaliteit gemiddeld en onder gemiddeld op instandhoudingskosten. Voor het prestatieveld duurzaamheid scoort Rentree onder gemiddeld op CO2-uitstoot, gemiddeld op energetische prestatie en bovengemiddeld op isolatieprestatie.

Klachtenafhandeling

Het kan gebeuren dat een klant niet tevreden is over Rentree en een klacht indient. Rentree probeert dit in eerste instantie zelf met de klant op te lossen. Wanneer er na het afronden van de interne klachtenprocedure een verschil van mening blijft bestaan, dan kan de klant zich wenden tot de externe klachtencommissie.

Interne klachtenprocedure

In 2021 zijn in totaal 13 klachten ingediend bij Rentree tegenover 9 in 2020. Er zijn klachten binnengekomen over de dienstverlening van een partnerorganisatie, dienstverlening tijdens Grote Aanpak, onderhoud, woningruil- en toewijzingsprocedure, langdurige overlast en het beleid. Alle klachten zijn in 2021 volgens de afgesproken klachtenprocedure behandeld en in de meeste gevallen naar tevredenheid opgelost. Voor de huurders met wie we niet tot een oplossing kwamen, is er de mogelijkheid een klacht in te dienen bij de regionale klachtencommissie, de KLAC.

Klachtencommissie Woningcorporaties Stedendriehoek (KLAC)

In 2021 zijn er twee klachten binnengekomen bij de KLAC. Eén klacht is alsnog intern opgelost. De andere klacht was niet-ontvankelijk.

En zijn er ook als het niet lukt

We zijn aanwezig in de buurt en zoeken samen naar een oplossing als het even niet lukt. Bijvoorbeeld bij betalingsproblemen. Door die vroeg te signaleren, kunnen we voorkomen dat de problemen groter worden en het aantal huurders met een betalingsachterstand zo laag mogelijk houden. 

Sommige huurders kwamen door de coronacrisis in de problemen. Deze mensen hebben we de ruimte geboden om de achterstand weer in te lopen.  

Wij doen altijd ons best om een ontruiming te voorkomen, want iedere ontruiming is er één te veel. In 2021 kregen 7 huurders een ‘laatste kans contract’. Een contract met aanvullende voorwaarden en tussentijdse evaluatiegesprekken, bijvoorbeeld na een flinke huurachterstand of extreme overlast.

Huurachterstand en schuldenproblematiek

In 2021 zijn we ons blijven inzetten op het preventief en proactief benaderen van huurders met een beginnende huurachterstand. We nemen direct persoonlijk contact met iemand op als we zien dat deze huurder moeite heeft met het betalen van de huur. Omdat we inmiddels weten dat een huurschuld vaak niet het enige probleem is, luisteren we naar het verhaal achter de huurachterstand. We bieden dus maatwerk en schakelen hulp in als dat nodig is. 

Om te voorkomen dat een achterstand wordt overgedragen aan de deurwaarder, doen we er alles aan om de huurder persoonlijk te spreken en samen naar oplossingen te zoeken. Een deurwaarder levert immers alleen maar extra kosten op voor de huurder die het oplossen van de betalingsproblemen moeilijker maken.  

Ontwikkeling huurachterstand

De huurachterstand was eind 2021 0,35%. Eind 2020 was dit 0,52%. Door onze manier van incasseren en de preventieve aanpak zien we dat de huurachterstand nog jaarlijks aan het dalen is. Het percentage huurachterstand onder zittende huurders, was eind 2021 0,29%. De huurachterstand onder vertrokken huurders was eind 2021 0,06%.

Met 139 huurders is er in 2021 een betalingsregeling afgesproken, 10 huurders hebben zich aangemeld bij het Budget Adviesbureau Deventer (BAD). De betalingsregelingen zijn getroffen voor huurachterstanden, nota’s voor doorbelasten onderhoud en afrekeningen van service- en stookkosten.

Samenwerking met de schuldhulpverlening

De woningcorporaties in Deventer werken met het convenant ‘Blijven Wonen’ in samenwerking met het BAD. Een huurder met een achterstand die hij/zij niet meer zelf kan oplossen, kan zich melden bij het BAD. Dit voorkomt dat het dossier wordt overgedragen aan de deurwaarder. Voor de huurder heeft dit grote voordelen. Bij aanmelding vindt er direct een eerste gesprek plaats, de huurachterstand wordt even geparkeerd en het BAD neemt de lopende huurbetalingen over. Eind december 2021 maakten 82 huurders gebruik van deze regeling, in 2020 waren dit 103 huurders.

Vanaf 1 januari 2021 is bij de gemeente het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening van kracht en vroeg signalering is daar een belangrijk onderdeel van. Afspraken rondom deze vroeg signalering zijn in 2021 opgenomen in het convenant ‘Blijven Wonen’. Hierdoor neemt het inzicht van het preventieteam van de gemeente in de totale schuldenproblematiek (ook van andere vaste lasten) van de huurders toe. In samenwerking met het preventieteam van de gemeente Deventer en het Bijzonder Zorgteam wordt een passend hulpaanbod geboden om het oplopen van de totale schulden te voorkomen.  

Overdracht dossier deurwaarder

Als we er – samen met de gezamenlijke partners – alles aan hebben gedaan en er geen andere oplossing meer is, dan wordt het dossier overgedragen aan de deurwaarder. Rentree maakt per dossier duidelijke afspraken met de deurwaarder over de aanpak en welke kosten worden doorbelast. Dit heeft afgelopen jaren geleid tot een daling van de deurwaarderskosten per dossier. 

In 2021 zijn 11 huurders met een betalingsachterstand ter incasso overdragen aan de deurwaarder. In 2020 waren dit 14 huurders. Er zijn alleen nog maar achterstanden overgedragen, waarin we ook daadwerkelijk naar de rechter gingen voor een een betaal- of ontruimingsvonnis. De andere huurachterstanden blijft Rentree zelf nauwgezet monitoren.

Preventieve woonbegeleiding

Rentree ondersteunt huurders met een beginnende huurachterstand en sociale problemen door de inzet van preventieve woonbegeleiding door Iriszorg. Dit doen we om het oplopen van achterstanden te voorkomen. In 2021 liepen 3 trajecten door uit 2020. In 2021 waren er 6 nieuwe aanmeldingen en werden 4 trajecten positief afgesloten. Er lopen nog 5 trajecten door in 2022. Het doel is om huurders binnen een jaar weer zelfstandig te laten functioneren en terugval te voorkomen. 

Laatste kans traject

Deze contracten worden zowel bij huurachterstand als bij (extreme) woonoverlast ingezet. Er vinden gedurende het jaar meerdere evaluatiegesprekken plaats, waarbij huurder(s) en betrokken partijen in gesprek zijn over de voortgang.

Ontruimingen

Eind 2020 liepen er nog 3 laatste kans trajecten door naar 2021, zijn er 6 nieuwe opgestart en er zijn geen trajecten afgesloten. In 5 gevallen was dit in combinatie met een tijdelijk huurcontract voor een jaar.

Elke ontruiming is er één teveel. Rentree zet dan ook sterk in op het voorkomen van ontruimingen. Wanneer een ontruiming dreigt, dan wordt dit besproken in het maandelijkse ontruimingsoverleg. Dit is een overleg tussen de corporaties in Deventer, het Bijzondere Zorgteam van de gemeente en het BAD waarin de casussen worden besproken zodat consequenties voor de huurder of het gezin in beeld zijn.

Als er toch een ontruiming moet worden aangezegd, dan zoeken we opnieuw de samenwerking met het Bijzondere Zorgteam en hulpverlenende instanties. Tijdens een multi-disciplinair overleg met de huurder wordt dan gekeken of en hoe een ontruiming voorkomen kan worden.

Al deze inspanningen hebben in 2021 gezorgd voor een klein aantal ontruimingen op huurachterstand. In 5 gevallen werd een ontruiming voor huurachterstand aangekondigd. Daarvan zijn 2 ontruimingen ook daadwerkelijk uitgevoerd. Heeft 1 huurder de sleutels ingeleverd en is bij 2 huurders de ontruiming geannuleerd.

In 2021 werden er 3 huurovereenkomsten beëindigd door het veroorzaken van langdurig overlast.

De volgende grafiek laat het aantal ontruimingen in de afgelopen jaren zien op basis van huurachterstand. In 2021 zijn dit er 2.

Samenwerkingen

Rentree hecht veel waarde aan de samenwerking met onze partners in de stad. Alleen samen kunnen we de leefbaarheid in onze buurten verbeteren. Alleen samen kunnen we zorgen voor de toevoeging van woningen. We kijken over de grenzen van onze organisatie heen en maken afspraken over de te leveren prestatie.

Ook in 2021 werkten we nauw samen met verschillende partijen. Door corona soms via videobellen, maar waar mogelijk aan de vergadertafel of in de buurt. 

Samenwerkingen

Om mensen vooruit te helpen werkt Rentree samen met veel verschillende maatschappelijke organisaties. Deze hebben, elk op hun eigen werkterrein, als doel om inwoners van Deventer goede leefomstandigheden en ontwikkelingskansen te bieden. Bij de samenwerking met anderen kijken we over de organisatiegrenzen heen. De traditionele rol van opdrachtgever/opdrachtnemer maakt plaats voor prestatiegerichte afspraken.

Verhuur aan zorgpartijen

Er zijn in verschillende vormen (zorg)instellingen betrokken bij de verhuur van woningen. Dit wanneer het voor een huurder (nog) niet mogelijk is om volledig zelfstandig en zonder begeleiding een woning te huren. Een aantal instellingen huurt woningen van Rentree om huurders te huisvesten. Rentree stelt woningen beschikbaar aan instellingen voor diverse vormen van begeleid groepswonen. De instellingen stellen dan de woning of kamers beschikbaar aan hun cliënten op basis van een zorgovereenkomst.

Met de gemeente Deventer zijn afspraken gemaakt over het huisvesten van specifieke doelgroepen, via bijzondere bemiddeling. Bijvoorbeeld voor alleenstaanden die uit een instelling, penitentiarie inrichting of maatschappelijke opvang komen en die na een periode van begeleid wonen, (opnieuw) zelfstandig kunnen gaan wonen. Het eerste jaar wordt de woning nog aan de betreffende instelling verhuurd. Elke zorginstelling kan een kandidaat aanmelden voor bijzondere bemiddeling via het Bijzondere Zorg Team Deventer. Deze partij is verantwoordelijk voor de intake, evaluatie en geeft advies over het al dan niet kunnen ‘omklappen’ van de woning op naam van de kandidaat. Er mogen per jaar maximaal 48 woningen op deze manier voor de bijzondere verhuur aangevraagd worden.

In 2021 ontving het Bijzondere Zorgteam in totaal 13 nieuwe aanmeldingen van de instellingen. De corporaties hebben samen voor 7 kandidaten een geschikte woning gevonden. In 2021 bood Rentree 3 woningen aan voor bijzondere bemiddeling. Deze woningen bleken uiteindelijk niet passend voor de gewenste woonsituatie voor de aangemelde kandidaten (bijvoorbeeld een prikkelarme omgeving). De woningen die via bijzondere bemiddeling worden verhuurd, worden na een positieve evaluatie uiteindelijk ‘omgeklapt’. Dat betekent dat de kandidaat het huurcontract op zijn naam krijgt.

Eind 2021 werden in totaal 112 woningen verhuurd aan de verschillende (zorg)instellingen.

Gemeente Deventer

Op ambtelijk en bestuurlijk niveau is er veelvuldig overleg tussen Rentree en de gemeente Deventer. Zowel de volkshuisvestelijke taken als de gezamenlijke maatschappelijke inzet in de stad worden besproken. Ongeveer 6 keer per jaar is er een Bestuurlijk Overleg Wonen. De belangrijkste onderwerpen die in 2021 in het Bestuurlijk Overleg Wonen werden besproken:

• krapte op de woningmarkt met aandacht voor de bemiddeling van:
  – vergunninghouders
  – bijzondere doelgroepen
  – spoedzoekers
• dakloosheid en mogelijke oplossingen waaronder:
  – Flexwonen
  – Powerhouses
• verantwoording van de prestatieafspraken 2020
• de gevolgen van de Wet eenmalige huurverlaging voor huurders met een lager inkomen en het niet doorvoeren van de jaarlijkse huurverhoging
• huishoudens met hygiëne problemen
• het bod van de corporaties aan de gemeente t.b.v. de nieuwe prestatieafspraken voor 2022
• de woningbouwopgave en de ambities van de gemeente Deventer:
  – het woningmarktonderzoek
  – de woonzorgvisie
• de projectenkaart als continue monitor van de prestatieafspraken

Samenwerkingsverbanden

Op stedelijk en regionaal niveau neemt Rentree deel aan een groot aantal samenwerkingsverbanden, waaronder:

• Stichting Woonkeus: samenwerking tussen corporaties in de gemeenten Apeldoorn, Brummen, Deventer, Voorst en Zutphen
• Bijzondere Zorg Team: samenwerking tussen Rentree, Dimence, GGD, Woonbedrijf ieder1, De Marken, gemeente Deventer, Carinova, Iriszorg, Tactus, MEE IJsseloevers en Pactum-De Kij 
• Hennepconvenant: convenant tussen gemeenten en corporaties in Deventer, Dalfsen, Hardenberg, Kampen, Olst-Wijhe, Ommen, Raalte, Staphorst, Steenwijkerland, Zwolle en Zwartewaterland, Politie IJsselland, Arrondissementsparket Zwolle/ Lelystad, UWV, Enexis en Vitens
• Preventieve woonbegeleiding: samenwerking tussen Rentree, Woonbedrijf ieder1, gemeente Deventer en uitvoerende organisatie Iriszorg
• Buurtbemiddeling: samenwerking tussen Rentree, gemeente Deventer, Woonbedrijf ieder1, Politie IJsselland, Vluchtelingenwerk en Raster
• Convenant sluitende aanpak woonoverlast Deventer: samenwerking tussen Rentree, Woonbedrijf ieder1, de gemeente Deventer en de politieregio IJsselland
• Convenant Ketenarrangement Zorgmijders onder dak: afspraken tussen Carinova, Dimence, Iriszorg, Tactus, GGD, Politie, MEE, Regizorg, GGNet, Pactum-De Kij, Coach, De Marken, Woonbedrijf ieder1, Rentree, CJG, Salland verzekeringen, huisartsenvereniging, gemeente Deventer
• Convenant Energiebesparing Woningcorporaties Overijssel (energiefonds Overijssel): afspraken tussen de Provincie Overijssel en de corporaties in Overijssel 
• Convenant WMO Woningaanpassingen: afspraken tussen Rentree, Woonbedrijf ieder1, De Marken, Stichting Eigen Bouw, gemeente Deventer
• Schuldhulpverlening: convenant Blijven Wonen tussen Rentree, Woonbedrijf ieder1, De Marken en de gemeente Deventer (BAD)
• Regeling Bijzondere Bemiddeling: afspraken tussen de Deventer corporaties, de gemeente Deventer en meldpunt bijzondere zorg
• Pact Oude Raadzaal: samenwerking tussen de Deventer corporaties, de gemeente Deventer en de provincie Overijssel om de bestaande sociale huurwoningen in Deventer voor 2050 fossielvrij te maken en tegelijkertijd betaalbaar te houden
• Samenwerk@corporatie, hierin werken verschillende regionale corporaties samen als het gaat om ontwikkeling van medewerkers en het delen van kennis. Zo zijn er bijvoorbeeld verschillende netwerken vanuit samenwerk@corporatie.

Verbindingen

• Stichting Woonwagenbeheer Deventer
• N.V. Vastgoedmaatschappij Milieucentrum Deventer. Dit betreft een deelneming waarin Rentree 49,55% aandeel in het kapitaal had. De deelneming is op 9 juni 2021 ontbonden.

Inzet van talent

Rentree is een wendbare en aantrekkelijke organisatie, die gemakkelijk in kan spelen op veranderingen in de toekomst. Een organisatie die de talenten van mensen optimaal benut, waar de verantwoordelijkheden laag liggen en waar mensen gewend zijn resultaatgericht te werken en de verbinding te zoeken met klanten. 

Daarnaast hebben we oog voor maatschappelijke en digitale ontwikkelingen. Om deze resultaten te behalen stimuleert Rentree eigenaarschap bij medewerkers en zijn deze altijd op zoek naar verbetering en ontwikkeling. Zij leren door te doen en kennis en ervaring met elkaar te delen. Wij beschouwen de inzet van onze medewerkers als het belangrijkste middel om onze doelen te realiseren.

Medewerkers voelen zich erg betrokken bij de organisatie en doen hun werk met plezier. Dat zie je terug in de sfeer en uit zich ook in het lage ziekteverzuim.

Samen werken aan een wendbare organisatie

Het afgelopen jaar is wederom een groot beroep gedaan op het eigenaarschap en de wendbaarheid van onze medewerkers. We hebben gezien dat dit goed ontwikkeld is. Onder de bijzondere omstandigheden door corona, hebben wij – grotendeels vanuit huis – onze dienstverlening aan de huurders en onze plannen voor 2021 bijna allemaal voortgezet en uitgevoerd. Processen werden makkelijk aangepast, waardoor de meeste zaken gewoon doorgingen.

Hoe werken we samen

Binnen Rentree werken we op een bijzondere manier samen. Dit hebben we in onderstaande tekening visueel gemaakt. De basis van deze manier van samenwerken is dat we werken vanuit eigenaarschap. Dit betekent dat medewerkers betrokken zijn en zich eigenaar van het resultaat voelen. Ze zijn zelfsturend en hebben veel ruimte en eigen verantwoordelijkheid. Medewerkers weten dat ze het verschil kunnen maken met hun gedrag en handelen. Naast eigenaarschap werken medewerkers ook vanuit hun talenten. Dit vinden we belangrijk, want van werken met je talenten krijg je meer energie en daar zitten de meeste groeimogelijkheden. Het zorgt voor meer werkgeluk, gezondheid en betere prestaties, hierdoor groeit de organisatie. Dit draagt bij aan duurzaam inzetbare medewerkers en aan een toekomstbestendige organisatie. 

Talenten van de toekomst

Vanuit de strategische personeelsplanning hebben we de benodigde talenten voor de toekomst benoemd. Deze talenten zijn belangrijk bij de ontwikkeling van onze medewerkers en bij de aanname van nieuwe medewerkers. Dit zijn ze:

Mijn talent

Voor onze ontwikkelingsgesprekken werken we met ‘Mijn talent’. Deze werkwijze is gebaseerd op de ontwikkeling van talenten. Medewerkers bepalen zelf wat ze willen bereiken in resultaten en ontwikkeling, houden zelf de voortgang bij en reflecteren op processen en resultaten. Dit bespreken ze met hun leidinggevende en vragen hier feedback op. Hierdoor zijn medewerkers eigenaar van hun eigen ontwikkeling, de organisatie stimuleert ze daarbij en creëert de mogelijkheden. Zo geven we medewerkers de kans om naast hun reguliere werkzaamheden ook taken op te pakken op basis van hun talent of eigen ontwikkelwensen. 

Ontwikkeling & opleiding

Afgelopen jaar hebben 29 collega’s aan hun ontwikkeling gewerkt door het volgen van een individuele training, coaching of een cursus. En soms via een teamtraining ‘samenwerken vanuit je eigen stijl’ of via de teamworkshop ‘durf te twijfelen’.

Samenwerk@corporatie

Rentree neemt actief deel aan het samenwerkingsverband Samenwerk@corporatie. Hierbij zijn 21 corporaties uit de regio aangesloten. Het samenwerkingsverband heeft als doel de ontwikkeling, duurzame inzetbaarheid en mobiliteit van medewerkers te vergroten. Medewerkers maken gebruik van het aanbod aan loopbaangesprekken, netwerken, workshops en de stage 10-daagse. De deelnemende corporaties delen onderling vacatures, expertise en kennis.

Hybride werken

Het afgelopen jaar hebben we deels op kantoor en deels thuis gewerkt. Het is goed gelukt om onze dienstverlening op peil te houden en werkzaamheden uit te voeren. Wel hebben we het op kantoor samenwerken en het informele contact gemist. Met Yammer, digitale bijpraatmomenten, vlogs en ons wekelijks adviesoverleg en een aantal persoonlijke bijeenkomsten, bleven we met elkaar in contact en in verbinding.

Het thuiswerken is gefaciliteerd door iedereen de mogelijkheid te geven om met een thuiswerkplek budget een goede thuiswerkplek in te richten. Om vitaal te blijven in deze tijd hebben we fanatiek meegedaan met de ommetjes bedrijfsapp van de hersenstichting. Voor de zomer zijn er workshops geweest waarin we in kleine groepjes besproken hebben hoe we met elkaar verder willen werken na corona. Deze uitkomsten zijn meegenomen in de huidige werkwijze en de toekomstige aanpassingen in ons kantoor.

Personele ontwikkelingen

Kengetallen over 2021

Mutaties:

• aantal medewerkers in dienst: 5
• aantal medewerkers uit dienst: 2
• stagiaires/afstudeerders/werkervaringsplek: 2

Afgelopen jaar hebben we de organisatie uitgebreid met een extra woonmakelaar en een nieuwe collega die een leertraject volgt tot klusjesman (ivm afstand tot de arbeidsmarkt). Beiden met als doel de dienstverlening en aandacht voor onze huurders te vergroten.

Verzuim

OR

In 2021 heeft de Ondernemingsraad (OR) drie keer met de directeur bestuurder overleg gehad.
Ook is met de directeur bestuurder en de RVC een overleg geweest

Tijdens deze vergadering zijn onder andere de volgende onderwerpen besproken:

• jaarverslag/ jaarrekening 2020
• jaarplan 2022
• jaarplanning OR
• corona/hybride werken
• agressiebeleid
• functieprofielen

Adviesaanvragen:

• adviesaanvraag organisatiewijziging ICT

Samenstelling OR:

• Martin Wolters, voorzitter
• Eveline Schaffers, lid
• Daphne Sluiter, lid

Met eenvoud en aandacht

Eenvoudig als het kan en maatwerk waar nodig. Door slim te werken en processen eenvoudig te houden, werken we efficiënt. Dat geeft ruimte om aandacht te besteden daar waar het nodig is.

Het komende jaar onderzoeken we op welke manier we de digitalisering van onze communicatie en dienstverlening verder vorm geven. En natuurlijk blijven we ook altijd persoonlijk benaderbaar. 

Communicatie

In 2021 had corona nog steeds veel invloed op onze communicatie. Fysieke bijeenkomsten gingen niet door, de online communicatie groeide verder. Reden voor ons om mee te groeien met de verdere digitalisering van communicatie en dienstverlening. Hiermee voldoen we niet alleen aan een verwachting, het draagt ook bij aan de eenvoud en efficiency. Zodat we voldoende tijd overhouden voor aandacht op maat.

Nieuwe website en continueren app

In 2021 vernieuwden we onze website, daarbij is vooral gelet op het zo logisch mogelijk beschikbaar maken van informatie en veel gestelde vragen. Uitgangspunt is dat de site vooral ook heel smartphone vriendelijk is. Een chatbot brengt je met een paar vragen naar de juiste informatie.

In 2020 startten we een experiment met de WocoAPP. De app voorziet huurders makkelijk van informatie en met één klik op de telefoon kunnen ze ons bereiken. Omdat we meer gebruikers ervaringen willen hebben voordat we de app verder (voor alle huurders) uitrollen, hebben we in 2021 ook de voorbereidingen getroffen om de app bij de Grote Aanpak in de Bekkumer te gebruiken.

Digitale nieuwsbrieven, vragenlijsten en social media

In 2021 stuurden we meer digitale nieuwsbrieven dan de jaren ervoor. Er waren veel onderwerpen om te delen en beperkt de mogelijkheid om bij elkaar te komen. Ook groeit het aantal volgers/bezoekers op onze LinkedIn en Facebook pagina’s nog steeds. Eind 2021 benaderden we de leden van ons klantenpanel met een vragenlijst over online dienstverlening en digitalisering van onze communicatie. Daaruit bleek dat de meeste mensen al heel tevreden zijn. Als verbeterpunten of wens voor in de toekomst werd vaak genoemd:

• het verder verbeteren van het portaal
• contact kunnen leggen via WhatsApp
• gratis Rentree app voor op je telefoon   

Met deze punten gaan we in 2022 aan de slag.

Onze ICT

Goede informatievoorziening in onmisbaar voor onze organisatie. In 2021 hebben we stappen gezet in het optimaliseren van werkprocessen en het data gedreven werken.

Procesgroep ICT

Om onze werkprocessen verder te optimaliseren en de ICT-zelfstandigheid binnen Rentree te vergroten zijn we gestart met de procesgroep ICT. De procesgroep bestaat uit collega’s die affiniteit hebben met of interesse hebben in ICT, digitalisering, processen en/of applicaties. Het resultaat is dat we ons werk makkelijker en sneller kunnen oppakken en dat we tijd en ruimte hebben voor innovatie van onze bedrijfsvoering en dienstverlening.

Cartotheek

In 2021 is de actualisering van de cartotheek afgerond en in gebruik genomen. De gegevens van de energielabels en plattegronden van ons bezit zijn nu actueel en het beheerproces is geoptimaliseerd en uitgerold.

Business intelligence

Begin 2021 zijn we gestart met het valideren van 8 CORA (Corporatie Referentie Architectuur) proces dashboards. Deze dashboards richten zich op de belangrijkste processen binnen de woningcorporatie. De dashboards zijn eind 2021 in gebruik genomen en geven ons proces-, stuur- en verantwoordingsinformatie. Het onderwerp data gedreven werken wordt verder opgepakt in 2022.

Hybride werken

In 2021 hebben we gezorgd dat iedereen in staat is om productief en efficiënt thuis te kunnen werken. Ook na corona is de verwachting dat deze combinatie van gedeeltelijk thuis en op kantoor werken blijft bestaan. Om dit te ondersteunen hebben we aanpassingen binnen onze informatievoorziening gedaan om te zorgen dat iedereen altijd en overal kan samenwerken. Ook in 2022 blijven we onze ICT inrichting verder optimalieren om dit te faciliteren.

Bestuur en verslag van de Raad van Commissarissen

Bij ons interne toezicht gaat het erom elkaar scherp te houden in het belang van onze maatschappelijke rol. De leden van de RvC houden toezicht op het doen en laten van Rentree. Zij hebben ieder hun eigen expertise en vullen elkaar goed aan.

De RvC treedt op als sparringpartner en werkgever van Jaap Huibers, die sinds 2019 de bestuurder is van Rentree.

De Raad van Commissarissen (RvC) houdt toezicht op de algemene gang van zaken bij de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat de directeur bestuurder terzijde. Met inachtneming van de volledige lijst van verantwoordelijkheden die in de governancecode zijn opgenomen, is de RvC in hoofdzaak gericht op:

1. Realisatie van de doelstellingen van Rentree en de volkshuisvestelijke opgaven van Rentree in Deventer.
2. Strategie en risico’s verbonden aan de activiteiten van Rentree.
3. Formeel toezicht op naleving van toepasselijke wet- en regelgeving.
4. Formeel toezicht op uitvoering van het goedgekeurde meerjarenplan en de begroting.
5. Het terzijde staan van het bestuur bij ontwerp en uitvoering van beleid.
6. Werkgever zijn van de bestuurder.

Taak en werkwijze

De RvC is dit jaar vier keer in vergadering bij elkaar gekomen. Buiten de reguliere vergaderingen om waren er de volgende contactmomenten:

• In 2021 organiseerden de RvC en de organisatie van Rentree gezamenlijk twee visiedagen waarop zij op meer informele wijze informatie konden uitwisselen. Op de eerste visiedag is onder leiding van Thésor stilgestaan bij een duurzaam verdienmodel voor corporaties en vond een toelichting op RGO plaats inclusief ontmoeting met de RGO-partners van Rentree. Op de tweede visiedag stonden de thema’s werkgeverschap en leefbaarheid in de wijken centraal. Hierbij sloten ook de wethouder Wonen, dhr. De Geest en twee leden van het BAR aan.
• Eén keer kwam de RvC, digitaal, bijeen voor een projectenoverleg. In dit overleg wordt de RvC bijgepraat over de huidige stand van zaken van het strategisch vastgoedbeleid van Rentree (van hard tot zeer zacht), de resterende opdracht en de financiële effecten op de financiële ratio’s. Op deze manier behoudt de RvC samen met de organisatie zicht op de gehele portefeuille-ontwikkeling en is de besluitvorming over afzonderlijke projecten steeds ingebed in de gehele portefeuillestrategie.
• De RvC sprak in 2021 één keer als volledige raad met het BAR.
• De RvC sprak in 2021 één keer als volledige raad met de OR.
• De RvC heeft op 14 oktober een extra contactmoment gehad over de deelneming aan de leningruil van Vestia.
• In december heeft de RvC een zelfevaluatie uitgevoerd. Dit aan de hand van de zelfevaluatietool die door de VTW ter beschikking wordt gesteld. Van de zelfevaluatie is een verslag gemaakt.

De RvC kent twee commissies, de auditcommissie en de remuneratiecommissie.

• De auditcommissie is in 2021 vier keer bij elkaar gekomen. De auditcommissie werkt met een “ijzeren agenda” die borgt dat alle relevante thema’s eens per jaar de revue passeren, ook als daar geen directe aanleiding voor is. De vergaderingen in maart en november zijn voor een deel bijgewoond door de accountant van Rentree voor bespreking jaarstukken, opdrachtverstrekking controlejaar 2021 en het bespreken van de Interim Management Letter. Ook spreekt de auditcommissie eens per jaar apart met de accountant en apart met de onafhankelijke controller, beide in afwezigheid van de bestuurder om zo de onafhankelijke lijn open te houden. De auditcommissie evalueert jaarlijks haar functioneren.
• De remuneratiecommissie is één keer bij elkaar gekomen. In december heeft een voortgangsgesprek plaatsgevonden met de directeur bestuurder en zijn er werkafspraken gemaakt voor 2022. Voorafgaand aan de jaarlijkse beoordeling heeft de renumeratiecommissie hiervoor input opgehaald bij de overige leden van de RvC.

Via uitgebreide tertiaalrapportages is de RvC op de hoogte gehouden van de voortgang van de uitvoering van het jaarplan en de daarbij behorende begroting. Daarnaast zijn verschillende onderwerpen nader besproken. Deze zijn onder te verdelen in vier thema’s die afzonderlijk worden toegelicht:

1. volkshuisvesting: de prestatieafspraken
2. vastgoed
3. governance
4. organisatie

1. Prestatieafspraken

De RvC heeft ingestemd met het bod van de corporatie aan huurders en gemeente. De prestatieafspraken voor 2022 zijn in het jaarplan verwerkt. 

2. Vastgoed

De RvC stelt zich via de tertiaalrapportages op de hoogte van de voortgang van de vastgoedprojecten. Ook is kennis genomen van de evaluatie van de samenwerking met de onderhoudspartners.

De RvC heeft haar goedkeuring gegeven aan de door de bestuurder genomen besluiten ten aanzien van een drietal nieuwe investeringsprojecten. Het gaat hier om de nieuwbouw van 42 appartementen op de St. Jozef locatie, de aankoop van 74 nieuw te bouwen appartementen aan de kop Handelskade en de aankoop van 75 nieuw te bouwen appartementen aan de kop Havenkwartier. Tevens geeft de RvC haar goedkeuring aan het sloopbesluit en vervangende nieuwbouw aan de Van der Keesselstraat.

Op het gebied van duurzaamheid van het vastgoed heeft de RvC in 2021 het Duurzaamheidsbeleid en het Plan van Aanpak Zonnepanelen goedgekeurd.

3. Governance

De RvC stelde een nieuwe visie op besturen en toezichthouden vast. Deze is in samenspraak met de bestuurder opgesteld en vervangt de visie op besturen uit 2016 en de visie op toezichthouden uit 2019. Ook stemde de RvC in met de herbenoeming van de onafhankelijke concerncontroller.

Met de verwijzing naar de commissarissenpool van de VTW voldoet de RvC aan naleving van de belet- en ontsteltenis regeling in de statuten (Artikel 15.3).

Rentree heeft samen met Woonbedrijf Ieder1 Stichting Woonwagenbeheer Deventer (SWD) opgericht. De bestuurders van Woonbedrijf Ieder1 en Rentree zijn ieder 50% eigenaar van deze stichting. De bestuurders van Woonbedrijf Ieder1 en Rentree zijn ook bestuurders van SWD en de RvC’s van Woonbedrijf Ieder1 en Rentree houden beide toezicht op deze stichting. In 2021 vond voor een belangrijk deel de overdracht van standplaatsen en woonwagens van de gemeente naar de SWD plaats. In deze opstartfase vraagt de inrichting van deze nieuwe stichting de nodige aandacht. De RvC wordt hierover op de hoogte gehouden en zij heeft het jaarplan en de begroting voor 2022 van SWD goedgekeurd. In 2022 wordt door SWD, in samenspraak met haar bestuurders en beide RvC’s gewerkt aan een gedeeld perspectief voor de komende jaren.

4. Organisatie

In 2021 heeft de RvC de volgende documenten goedgekeurd: Jaarrekening 2020, Jaarplan 2022 en meerjarenbegroting, het treasuryjaarplan, het risicojaarplan, het financieringskader, het jaarverslag Stichting Woonwagenbeheer Deventer en de begroting van Stichting Woonwagenbeheer Deventer.

Stakeholders

In 2021 waren er geen wijzigingen op de lijst met stakeholders. De lijst is, zoals ieder jaar, met de RvC doorgenomen. De RvC heeft erop toegezien dat door de bestuurder de betrekkingen met de belangrijkste stakeholders van Rentree – de rijksoverheid en zijn organen, de gemeentelijke overheid, de bewoners en het personeel – goed zijn gebleven.

De RvC zelf heeft afgelopen jaar een keer vergaderd met een delegatie van het BAR en met de leden van de OR. Daarnaast hebben de huurderscommissarissen de (digitale) jaarlijkse bijeenkomst met alle corporaties en huurdersbelangenvertegenwoordigers van Woonkeus Stedendriehoek bijgewoond, en is de relatie met het college van B&W onderhouden door contact met wethouder Rob de Geest die aanwezig was op de tweede visiedag in 2021.

Samenstelling van de Raad van Commissarissen

De RvC bestaat uit vijf leden die voor een periode van vier jaar worden benoemd en die eenmaal voor een volgende zittingstermijn van vier jaar kunnen worden herbenoemd. De selectie van de leden van de RvC is gebaseerd op de in het reglement van de RvC omschreven profielschets. De heer R. L. Stevelmans treedt op als voorzitter. De samenstelling van de RvC is in 2021 ongewijzigd.

Per 1 mei 2021 liep de zittingstermijn van de heer R. Bosveld af. Hij is herbenoemd en begonnen aan de tweede termijn van 4 jaar. De herbenoeming heeft plaats gevonden op basis van een positieve zienswijze van de IL&T en het BAR.

Schema met termijnen en functies per 31 december 2021

De RvC ontvangt €0,19 per kilometer op declaratiebasis.

Het bestuur

Jaap Huibers 

De kosten voor de beloning (conform WNT) van de directeur bestuurder van Rentree zijn in 2021 opgebouwd uit de volgende elementen:

Financieel gezond

Om onze volkshuisvestelijke taken nu en in de toekomst uit te kunnen voeren, is het belangrijk om financieel gezond te blijven. Het resultaat van 2021 was positief en de beoordeling van de Autoriteit Woningcorporaties en het WSW goed.

Het risicojaarplan voor 2021 bevatte de meest relevante risico’s voor Rentree als geheel, maar ook die zaken die het bereiken van onze doelstellingen voor 2021 in de weg zouden kunnen staan. Bij deze risico’s zijn beheersmaatregelen geformuleerd, die we regelmatig bespraken.

Financieel beleid

Het financiële beleid van Rentree is erop gericht de financiële continuïteit op lange termijn veilig te stellen, zodat we onze volkshuisvestelijke taken ook in de toekomst kunnen blijven uitvoeren. Wij streven naar een optimale financieringsstructuur met zo laag mogelijke kosten waarbij toegang tot de kapitaalmarkt gewaarborgd is. Onze resultaten verantwoorden we op een transparante wijze aan onze huurders, toezichthouders en andere stakeholders.

Om dit duurzaam te blijven doen houden we de vermogens- en kasstroomontwikkeling goed in de gaten en sturen we voor de korte termijn strak op onze kasstromen. Daar zien we een toenemende spanning waar een aantal oorzaken aan ten grondslag ligt.

De inkomsten uit verhuur zijn sterk gereguleerd zoals afgesproken in het Sociaal huurakkoord. Aan de kostenkant zien we dat de ATAD en de (verhuurders)heffingen en belastingen de operationele kasstroom uithollen. Daarnaast staan de kosten van nieuwbouw, renovatie, duurzaamheid en onderhoud door de bouwkostenstijging enorm onder druk. De investeringen in duurzaamheid zijn fors, zeker gezien het feit dat er bijna geen waardevermeerdering van het vastgoed tegenover staat.

Voor de komende jaren is onze operationele kasstroom voldoende om onze continuïteit te borgen en we beheren ons vermogen op een goede manier. Dat blijkt uit het positieve jaarresultaat uit 2021 en uit de beoordelingen van de Autoriteit Woningcorporaties en het WSW. Maar het is voor ons heel belangrijk om de focus op een duurzaam businessmodel te houden.

Toelichting jaarresultaat en vermogensbeheer

Opbrengst huren

De huuropbrengsten inclusief leegstand en derving oninbaarheid bedroeg in 2021 € 26,0 miljoen. In 2020 waren de verhuuropbrengsten € 25,7 miljoen wat betekent dat onze huuropbrengsten gestegen zijn met € 0,3 miljoen. Hiervan is het grootste deel afkomstig van de huurverhoging in 2020 die nu voor een heel jaar meetelt en € 0,1 miljoen door opleveringen nieuwbouw en de huurverhoging bij grote aanpakken in 2021. De derving nam licht toe in 2021. Dit heeft vooral te maken met de aangepaste werkwijze in de coronacrisis. Ten opzichte van de begroting hebben we € 0,3 miljoen lagere opbrengsten gerealiseerd dan verwacht. De belangrijkste reden is dat er geen reguliere huurverhoging voor de gereguleerde woningen heeft plaatsgevonden in 2021.

Opbrengsten verkopen

In 2021 zijn 15 woningen verkocht. De verwachting voor 2021 was de verkoop van 10 woningen en 2 BOG panden. Het is een bewuste keus van Rentree geweest om de BOG verkoop uit te stellen gezien de situatie van de huurder en de huidige situatie op de markt.

Bedrijfslasten

De bedrijfslasten zijn in 2021 nagenoeg gelijk aan de lasten van 2020. Er waren wel een aantal plussen en minnen, maar geen grote afwijkingen die verder toegelicht dienen te worden. Ten opzichte van de begroting hebben we in 2021 lagere bedrijfslasten gerealiseerd (€ 1,0 miljoen). De belangrijkste afwijkingen zijn de saneringsheffing die in 2021 niet is geheven (€ 0,2 miljoen), de lagere verhuurdersheffing (€ 0,4 miljoen), lagere pensioenlasten (€ 0,1 miljoen) en lager afschrijvingslast (€ 0,1 miljoen).

Onderhoudskosten

Vergeleken met 2020 hebben we in 2021 € 0,8 miljoen minder onderhoudskosten gehad. De dagelijkse onderhoudskosten waren € 0,2 miljoen hoger dan vorig jaar. Vorig jaar hebben we meer corona gerelateerde maatregelen in het onderhoud doorgevoerd en daardoor hebben we toen minder reparaties kunnen uitvoeren. Voor het planmatig onderhoud geldt dat in mindere mate en is de cyclus van het onderhoud de belangrijkste oorzaak van de lagere kosten planmatig onderhoud (€ 1,1 miljoen). Ten opzichte van de begroting zien we € 0,8 miljoen lagere lasten. Het dagelijks onderhoud ligt in lijn met de begroting en komt iets hoger uit dan de begroting. Bij het planmatige en projectmatige onderhoud zien we € 0,8 miljoen lagere kosten door het verschuiven van een aantal complexen en het niet uitvoeren van bepaalde voorstellen.

Financiële lasten

De rentelasten zijn in 2021 € 0,3 miljoen lager geweest dan in 2020. De lening portefeuille nam toe van € 137,6 miljoen naar € 151,8 miljoen. We hebben de afgeloste leningen vervangen door leningen met een lager rentepercentage. Het gemiddelde rentepercentage is 1,83% in 2021 ten opzichte van 2,06% in 2020. Ten opzichte van de begroting zijn de rentelasten € 0,2 miljoen lager. De oorzaak is de lagere rente die in 2021 is gerealiseerd en de lagere realisatie in de investeringen. Hierdoor hebben we minder financiering aangetrokken dan verwacht.

Investeringen

De investeringen omvatten voornamelijk de uitgaven met betrekking tot nieuwbouw- en renovatieprojecten en aankopen. De stijging van € 14,4 miljoen ten opzichte van 2020 is fors. De voornaamste redenen van deze stijging is de start van de bouw van 38 eengezinswoningen in de Rivierenwijk en 43 appartementen aan het Deltaplein. Tevens zijn gedurende het gehele jaar werkzaamheden uitgevoerd binnen het project ‘Grote aanpak Rivierenwijk’. Niet alle werkzaamheden zoals we die van tevoren hadden begroot zijn uitgevoerd wat de afwijking ten opzichte van de begroting verklaard. Zo zullen de investeringen in de Shita locatie, Tiny Houses en de Bekkumer in 2022 gaan plaats vinden.

Vermogen en continuïteit

Om toekomstbestendig te zijn is het van belang dat we ons vermogen bewaken zodat we voldoende reserves hebben om te blijven bestaan. Hiervoor bewaken we onze solvabiliteit (het weerstandsvermogen) onze loan to value (in welke mate we ons vastgoed gefinancierd hebben met leningen) en onze ICR (de verhouding tussen onze operationele kasstroom en onze rentekosten)

Solvabiliteit

De solvabiliteit op basis van beleidswaarde is in 2021 gestegen van 47,9% naar 54,0%. We voldoen hiermee ruim aan de norm die AW/WSW stellen aan de solvabiliteit (>15%). Het is voor ons belangrijk om de solvabiliteit te blijven bewaken zodat we zorgen dat we ons vermogen in stand houden.

Loan to Value

De LTV op basis van de beleidswaarde is gedaald in 2021 van 46,4% naar 43,7%. Dit betekent dat een kleiner deel van ons vastgoed met leningen is gefinancierd. Ook hier voldoen we ruim aan de gestelde norm van AW/WSW (<85%). De leningportefeuille is weliswaar toegenomen maar daar staat een hogere stijging van de beleidswaarde tegenover. Deze stijging is voornamelijk te verklaren door de daling van de disconteringsvoet en de verhuurderheffing.

ICR

De ICR is gestegen in 2021 van 3,5 naar 4,9. Dit betekent dat onze kasstroom uit de operationele bedrijfsvoering (de “normale bedrijfsactiviteiten”) voldoende is om onze rentelasten te betalen.

Beschouwing en doorkijk naar de toekomst

Het belangrijkste nieuws is dat de verhuurderheffing zal worden afgeschaft per 2023. De financiële ruimte die ontstaat door het wegvallen van de verhuurderheffing heeft een positief effect op zowel de kasstromen als de markt- en beleidswaarde van de woningen. Echter wordt de verhuurderheffing afgeschaft in ruil voor bindende prestatieafspraken met corporaties. Hoe deze prestatieafspraken er uit gaan zien is nog onbekend. Het is voor Rentree van belang om komend jaar inzicht te krijgen in de financiële middelen die straks beschikbaar komen en te inventariseren welke investeringsmogelijkheden er zijn om hier invulling aan te geven.

Tevens zal het positieve financiële effect door de afschaffing van de verhuurderheffing gedeeltelijk gedempt worden door de hogere venootschapsbelasting. De lagere kosten leiden ertoe dat de winst voor corporaties zal toenemen en dat er meer vennootschapsbelasting afgedragen moet worden. Meer vennootschapsbelasting heeft echter alleen een kastroomeffect en geen waarde-effect.

Dit soort overheidsmaatregelen en ingrepen blijven voor Rentree de komende jaren de grootste uitdaging, naast de duurzaamheidsopgave en de beschikbaarheid.

De indicatoren zien er nog goed uit op de korte termijn. We scoren ruim binnen de normen van het WSW en AW. Maar de uitdagingen in de toekomst zijn groot. Dit vraagt van ons een optimale bedrijfsvoering en risicobeheersing zodat we met onze (beperkte) middelen de grote opgave zo optimaal mogelijk kunnen realiseren zonder grote risico’s voor de betaalbaarheid en de beschikbaarheid.

Beleidswaarde en marktwaarde

Marktwaarde

Rentree waardeert haar vastgoed tegen marktwaarde verhuurde staat. Hiervoor gebruiken we het handboek Modelmatig Waarderen.

De totale marktwaarde van Rentree is over 2021 met € 60,4 miljoen gestegen. De belangrijkste redenen van deze stijging is de gestegen WOZ-waarde en de daar bijbehorende leegwaarde. Tevens is het percentage van de ingerekende verhuurderheffing verlaagd en is de gemiddelde disconteringsvoet gedaald als gevolg van marktontwikkelingen. Daartegen staat een daling van de marktwaarde tegenover als gevolg van de verhoging van de overdrachtskosten en de stijging van het ingerekende onderhoud.

Grafische weergave van de marktwaarde ontwikkeling, verdeeld naar categorie uit de verloopcategorie:

Beleidswaarde

We lichten in onze jaarrekening ook de beleidswaarde toe. Dat is een variant van de marktwaarde verhuurde staat, maar dan op basis van eigen beleidskeuzes. Dat leidt tot een aantal afslagen van de marktwaarde.

Uitgangspunt 0: Marktwaarde in verhuurde staat

Het startpunt voor het bepalen van de beleidswaarde is de marktwaarde in verhuurde staat.

Afslag 1: Beschikbaarheid (doorexploiteren)

Voor de gehele portefeuille wordt het doorexploiteerscenario uit de marktwaardeberekening afgedwongen. Het verschil van de uitkomst van deze stap met de marktwaarde in stap 0 is de afslag voor beschikbaarheid.

Afslag 2: Betaalbaarheid (huren)

Met de uitkomst van stap 1 als uitgangspunt wordt in deze stap in het doorexploiteerscenario de markthuur vervangen door streefhuur (ook wel beleidshuur). De streefhuur wordt net als de markthuur op vhe-niveau vastgelegd in de objectgegevens. De streefhuur is de huur die bij mutatie van huurder wordt vastgesteld conform beleid van de corporatie en rekening houdend met wet- en regelgeving. Het verschil van de uitkomst van deze stap met de uitkomst uit stap 1 is de afslag voor betaalbaarheid.

Afslag 3: Kwaliteit (onderhoud)

Het eigen onderhoudsbeleid kan afwijken van de in de marktwaarde gehanteerde marktnormen. In deze stap worden de componenten instandhoudingsonderhoud en mutatieonderhoud uit de DCFberekening vervangen door een nominale (gecorrigeerd voor inflatie) eigen onderhoudsnorm. De norm is gebaseerd op de langjarige onderhoudscyclus van het object op basis van instandhouding. Voor de beleidswaarde wordt in de eindwaarde het minimum van 2 maal de marktconforme onderhoudsnorm of 2 maal de beleidsonderhoudsnorm verondersteld.
Het verschil van de uitkomst van deze stap met de uitkomst uit stap 2 is de afslag voor kwaliteit.

Afslag 4: Beheer

Het exploiteren van de sociale woningvoorraad zorgt naast de reguliere beheerkosten mogelijk voor extra uitgaven ten behoeve van exploitatie en (vastgoed gerelateerde) leefbaarheid. Beheer kan afwijken van de bij de marktwaarde gehanteerde marktnormen. Deze stap vervangt de volgende componenten uit de DCF-berekening met een beheernorm die aansluit met de jaarlijkse werkelijke uitgaven voor beheer en leefbaarheid in de 15-jaars DCF periode:
• Beheerkosten;
• Belastingen;
• Verzekeringen;
• Overige zakelijke lasten.
Het verschil van de uitkomst van deze stap met de uitkomst uit stap 3 is de afslag voor beheer. De uitkomst van deze stap is de beleidswaarde.

In onderstaande tabel worden de afslagen op de marktwaarde en de aldus berekende beleidswaarde per ultimo 2021 weergegeven.

Beleidsmatige onderbouwing over het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van de onroerende zaken in exploitatie

De positieve marktwaardeontwikkeling komt vooral door stijging van de leegwaarde en aanpassingen in het handboek.

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt enerzijds beïnvloed door gewijzigde beleidskeuzes welke door Rentree zijn gemaakt en invloed hebben op relevante parameters zoals de (streef) huur en de normen voor onderhoud en beheer en anderzijds door gewijzigde parameters in de marktwaarde in verhuurde staat.

Voor de beleidswaarde geldt dat we de belangrijkste effecten zien bij de afslag betaalbaarheid en de afslag Kwaliteit. De afslag betaalbaarheid wordt veroorzaakt door het verschil tussen de ingerekende markthuur bij mutatie in de marktwaarde (gemiddeld € 795,95) en de ingerekende streefhuur bij mutatie in de beleidswaarde (gemiddelde € 661,78). De afslag kwaliteit wordt veroorzaakt door het verschil tussen de ingerekende onderhoudsnorm conform het handboek in de marktwaarde ( gemiddeld € 1550,18 in het doorexploiteerscenario en € 920,87 in het uitpondscenario) en de ingerekende onderhoudsnorm van Rentree in de beleidswaarde (€ 2.167,97). Zowel de afslag kwaliteit als de onderhoudsnorm is gestegen t.o.v. 2020. De stijging van de onderhoudsnorm is deels te verklaren doordat het niet is toegestaan om de clustermogelijkheid van onderhoudsuitgaven binnen projectuitgaven mee te nemen in de bepaling van de onderhoudsnorm voor de beleidswaarde, iets wat wel is toegepast in de norm 2002. Tevens is de stijging van de onderhoudsnorm te verklaren door de jaarlijkse indexatie van de onderhoudslasten.

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de beleidswaarde

In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving heeft Richtlijn 645 betrekking op de jaarverslaggeving van Toegelaten Instellingen (hierna ‘woningcorporaties’). In RJ 645 wordt aangegeven dat een beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de beleidswaarde dient te worden opgenomen in het bestuursverslag.

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat welke hiervoor is toegelicht, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt. De beleidswaarde vormt een onderdeel van het Verticaal toezichtsmodel van de Aw en WSW.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en inschattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat waarbij er in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting wordt gezocht bij het beleid van de corporatie in plaats van uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd.

Overeenkomstig de regelgeving dienen de vergelijkende cijfers ook voor de beleidswaarde te worden toegelicht. Daarbij dient ook stil te worden gestaan bij de ontwikkeling in de beleidswaarde. Op basis van ervaringen uit voorgaand boekjaar kan de externe toezichthouder besluiten nadere invulling te geven aan het begrip beleidswaarde. Zo is voor de beleidswaarde in 2019 aansluiting gezocht bij de vernieuwde definities voor onderhoud en verbetering. Voor boekjaar 2021 is het niet meer toegestaan om de clustermogelijkheid van onderhoudsuitgaven binnen projectuitgaven mee te nemen in e bepaling van de onderhoudsnorm.

In het boekjaar is de beleidswaarde toegenomen van € 296 miljoen naar € 336 miljoen.

Deze stijging is deels te verklaren door wijzigingen in de waarderingsparameters van de marktwaarde. Tevens is de impact van beleidswijzigingen zichtbaar die zien op het streefhuurbeleid, onderhoudskosten en beheerkosten. Zo is de gemiddelde beleidshuur van woningen gestegen van € 646,20 naar € 661,78, de gemiddelde onderhoudsnorm gestegen van € 1.934,97 naar € 2.167,97 en de gemiddelde beheernorm van € 831,15 naar € 915,16.

Grafische weergave van de beleidswaarde ontwikkeling, verdeeld naar categorie uit de verloopcategorie:

Full-variant corporaties

Zoals eerder uiteengezet is de beleidswaarde afgeleid van de marktwaarde, door middel van het doorvoeren van een aantal beleidswaarde specifieke correcties als afslag op de marktwaarde. De disconteringsvoet is gebaseerd op de disconteringsvoet behorend bij het doorexploiteerscenario van de marktwaarde. Een toegesneden disconteringsvoet voor de beleidswaarde kan theoretisch mogelijk lager zijn als gevolg van een lager risicoprofiel (samenhangend met lagere huren en hogere kwaliteit onderhoud) en daarmee een positief effect hebben op de beleidswaarde. Doordat de disconteringsvoet bij doorexploitatie meer betekenis heeft gekregen krijgt de bepaling van deze disconteringsvoet meer aandacht. Het is denkbaar dat hierdoor de disconteringsvoet de komende jaren nog een ontwikkeling gaat doormaken.

Basis-variant corporaties

Bepaling van de toegepaste disconteringsvoet, welke ultimo 2021 in de beleidswaardebepaling gelijk is aan de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2021 opgenomen disconteringsvoet voor het type vastgoedbezit en regio waarin Rentree actief is. In theorie kan een lager risicoprofiel worden verondersteld in de beleidswaarde door inrekenen van een lagere huur (betaalbaarheid) en hogere kwaliteit (onderhoud). Doordat de disconteringsvoet bij doorexploitatie meer betekenis heeft gekregen krijgt de bepaling van deze disconteringsvoet meer aandacht. Het is denkbaar dat hierdoor de disconteringsvoet de komende jaren nog een ontwikkeling gaat doormaken.

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie

Het bestuur van Rentree heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit – en het niet DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 196 miljoen. Dit impliceert dat circa 51% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig.

Financieel resultaat

In 2021 hebben we een resultaat gerealiseerd van € 61,5 miljoen. In 2020 was dat € 17,8 miljoen. Het grootste verschil zit in de waardeverandering van het vastgoed. We zien daar een verschil van € 40,4 miljoen. De redenen van deze stijging zijn reeds toegelicht onder de kop ‘marktwaarde’. Verder zien we een stijging van de directe operationele lasten van € 2,1 miljoen wat grotendeels is te verklaren door de volkshuisvestelijke bijdrage van de Vestia lening (€ 1,7 miljoen).

Treasury

Algemeen

De treasury commissie is in 2021 twee keer via teams bij elkaar gekomen. Belangrijkste bespreekpunten tijdens deze vergaderingen waren het duurzaam bedrijfsmodel en de normen die gehanteerd worden in de financieringsstrategie.

Renteconversie 2021

We kregen in 2021 tweemaal te maken met een renteconversie. In beiden gevallen werd de lening overgesloten.

Nieuwe leningen

We hebben in totaal € 24,0 miljoen aangetrokken aan nieuwe leningen. Twee fixe leningen van € 7,0 miljoen tegen 0,094% en 0,679% rente en twee fixe leningen van € 2,5 miljoen tegen 0,669% en 0,529% rente. Daarnaast hebben we een extra roll-overlening met een variabele hoofdsom van € 5,0 miljoen. Ultimo 2021 is € 1,0 miljoen van deze lening opgenomen.

Naast bovengenoemde leningen heeft Rentree in december in verband met de ‘Vestia leningruil’ een lening ontvangen met een hoofdsom van € 1,1 miljoen en een agio van € 1,7 miljoen.

Aflossingen

In 2021 hebben we onderstaande leningen afgelost.

Borgingsplafond

Het borgingsplafond is het maximale bedrag aan geborgde leningen dat een corporatie per einde van het betreffende kalenderjaar mag hebben. WSW stelt het borgingsplafond vast op basis van de DAEB financieringsbehoefte, opgebouwd uit de geprognosticeerde DAEB-investeringen en herfinancieringen van geborgde leningen voor de jaren 2021 tot en met 2023. We hebben van het WSW de geprognosticeerde financiering geborgd gekregen.

Beoordeling Autoriteit Woningcorporaties (AW) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

AW

Op 29 november 2021 hebben wij van de Autoriteit Woningcorporaties (AW) de beoordeling rechtmatigheid verslagjaar 2020 ontvangen. In deze brief geeft de AW aan dat wij op alle onderwerpen van beoordeling aan de gestelde eisen voldoen.

Op 8 december 2021 ontvingen wij de Toezichtsbrief 2021 van de AW. Dit naar aanleiding van het onderzoek op basis van het gemeenschappelijke beoordelingskader AW-WSW. Hierin staat aangegeven dat de risico inschatting laag is op alle onderdelen van het beoordelingskader.

WSW

Op 12 juli 2021 ontvingen wij van Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) de brief over de borgbaarheid en het  borgingsplafond. In deze brief is onze borgbaarheid als positief beoordeeld en hebben we ons borgingsplafond voor 2021 tot en met 2023 toegewezen gekregen.

Fiscale positie

Rentree is vanaf 1 januari 2008 integraal Vpb plichtig. In verband hiermee heeft Rentree met de Belastingdienst een vaststellingsovereenkomst, VSO 2, ondertekend. Tezamen met de toelichting hierop, de geldende fiscale wet- en regelgeving, als mede jurisprudentie vormt dit de basis voor de uitwerking van de fiscale positie.

Op basis van de jaarrekening 2021 is een inschatting gemaakt van het fiscaal resultaat 2021. Ultimo 2021 bedraagt het saldo compensabele verliezen naar verwachting afgerond € 11,2 miljoen. Dit wordt verder toegelicht in paragraaf 10.9.11.

Risicomanagement

Risicomanagement is een belangrijk onderdeel van onze bedrijfsvoering. We willen onze risico’s goed in beeld hebben en inzichtelijk maken hoe deze risico’s de realisatie van onze doelstellingen in de weg kan staan. Met dit inzicht zetten we in monitoring en beheersing van de risico’s.

We maken in ons risicomanagementbeleid onderscheid tussen strategische en operationele risico’s. Als onderlegger voor de strategische risico’s maakten we gebruik van het rapport ‘Balanceren tussen ambities en middelen’- strategische risico’s corporatiesector 2021[1] en de business-risks die worden geformuleerd door het WSW.

Met de strategische risico’s als uitgangspunt wordt in een werksessie met de organisatie bepaald hoe die risico’s van toepassing zijn op Rentree en in welke mate we deze risico’s beheersen en wat de impact is op onze brede maatschappelijke doelstellingen zoals vastgelegd in de Rode Draad. En daarnaast wordt van de organisatie gevraagd om de doorvertaling te maken naar risico’s op operationeel niveau als gekeken wordt naar de voorgenomen doelen zoals vastgelegd in het Jaarplan. Daarnaast worden gedurende het jaar verschillende audits uitgevoerd binnen de organisatie om ook te toetsen of de beheermaatregelen de gewenste impact sorteren.

Korte terugblik op de risico’s van 2021

In het Risicojaarplan wordt de verbinding gelegd tussen strategische risico’s en de voorgenomen activiteiten uit het Jaarplan. Bij de risico’s worden beheersmaatregelen geformuleerd en daar waar relevant en de impact op de organisatie groot is worden risico’s vertaald in scenario’s die die worden doorgerekend in de begroting. In 2021 gaven we extra aandacht aan:

• Mogelijke impact van de invoering van een Europese Aanbestedingsplicht voor woningcorporaties. We brachten met een jurist de risico’s op onze contracten in beeld, en hebben dit breder getrokken naar de thema’s professioneel opdrachtgeverschap en inkoop.
• De impact van Covid-19. Met de ervaring die we hebben opgedaan in 2020 konden we snel schakelen bij nieuwe maatregelen en was er vrijwel geen impact op de primaire klantprocessen. De impact was het meest merkbaar bij onderhoud en projecten. Covid-19 had impact op capaciteit en beschikbaarheid van personeel en soms konden woning niet worden aangepakt op het geplande moment omdat bewoners zelf in quarantaine zaten. Een beperkt deel van het onderhoud schuift dan ook door naar 2022.
• Impact overheidsbeleid. De meest onzekere factor is momenteel nog steeds de overheid. De vorming van een nieuwe regering en het opstellen van een regeerakkoord lieten zien dat veel aandacht uitgaat naar de woningmarkt. Veel ook ten goede van onze sector, door bijvoorbeeld de naderende afschaffing van de verhuurdersheffing. Echter, er ontstaat ook veel onzekerheid: rondom huurverhoging, huurbeleid en prestatieafspraken die gevraagd gaan worden voor de afschaffing van de verhuurdersheffing. De ontwikkelingen volgen we op de voet, zodat we snel kunnen schakelen als het nodig is.
• Risico’s in treasury worden jaarlijks beoordeeld en Rentree laat zich hierop begeleiden door een extern deskundig. Een rentestijging wordt standaard in onze scenario’s meegewogen en in 2021 ging extra aandacht uit naar de impact van de leningruil met Vestia waar Rentree in participeerde. De leningruil heeft geleid tot de verwerking van zo’n € 1,7 miljoen agio in het resultaat van 2021.

Uiteraard zijn meer risico’s benoemd in het Risicojaarplan, maar dit waren de bijzonderheden voor 2021

Een blik naar de toekomst

Het risicomanagement van Rentree wordt door onze accountant gezien passend tot zeer goed gezien de omvang van de organisatie. Het wordt stap van stap professioneler en die ambitie blijft voor Rentree ook voor de komende periode overeind. Waarbij we aansluiten bij onze kernwaarden: eenvoud en aandacht.

In 2022 gaan we verder met de organisatie in gesprek over de risico’s die we samen zien voor Rentree voorafgaand aan het proces voor het opstellen van het nieuwe jaarplan voor 2023. De verantwoording omtrent interne audits gaan we een meer prominentere en zichtbare rol laten innemen in de P&C-cyclus door deze op te nemen in de tertiaalrapportages.

Eén van de risico’s voor 2022 blijft de onzekerheid over de duur en lange termijn effecten van Covid-19. In het geval van Covid-19 is het vooral zaak om in gesprek te blijven over de risico’s, de scenario’s en de eventuele impact voor de (jaar)doelen en de bedrijfsvoering. Tijdig (bij)sturen blijft hierin van belang om de effecten beperkt te houden. 

Een groot en actueel risico blijft de politieke onvoorspelbaarheid. In nieuwe regeerakkoord zijn diverse plannen en maatregelen opgenomen die impact zullen hebben op de werkzaamheden van corporaties. Ook eerdere thema’s als Programma Aanpak Stikstof en PFAS blijven voorbeelden van de politieke onvoorspelbaarheid. Bovendien hebben we te maken met forse kostenstijgingen voor de belangrijkste uitgaven, namelijk het onderhouden en verbeteren van onze woningen. Voor Rentree is het van belang om zo onafhankelijk mogelijk te blijven opereren en ons te richten op dat wat als wij corporatie zelf kunnen beïnvloeden samen met onze ketenpartners.

Samenwerkingen en verbindingen

Om haar werkzaamheden uit te kunnen voeren maken we gebruik van verbindingen als dat nodig is. In 2021 kent Rentree nog 1 verbinding, te weten Stichting Woonwagenbeheer Deventer. Op 9 juni 2021 is besloten tot ontbinding van de N.V. Vastgoedmaatschappij Milieucentrum Deventer. Rentree heeft een samenwerkingsverband met de woningcorporaties uit de woningmarktregio, Stichting Woonkeus en een samenwerkingsverband op gebied van personeel Samenwerk@Corporatie.nl.

Het belang van Rentree in Stichting Woonwagenbeheer Deventer is 50%. Rentree vormt het bestuur samen met Woonbedrijf Ieder1, de directievoering is uitbesteed aan Nijbod. De Raad van Commissarissen van Rentree en Woonbedrijf Ieder1 zijn ook de Raad van Commissarissen van Stichting Woonwagenbeheer. Stichting Woonwagenbeheer Deventer houdt zich bezig met de exploitatie van woonwagens in Deventer.

Stichting Woonkeus is het samenwerkingsverband op gebied van woningverdeling van de woningcorporaties werkzaam in de regio Stedendriehoek (gemeenten Apeldoorn, Brummen, Deventer, Voorst en Zutphen).

Samenwerk@corporatie.nl is een initiatief van een aantal woningcorporaties op gebied van samenwerken. Hierin participeren medewerkers van de verschillende corporaties op vrijwillige basis.

Volkshuisvesting

We hebben gehandeld in het belang van de volkshuisvesting.

Verklaring uitsluitend werkzaam in belang volkshuisvesting

De huidige bestuurder heeft in 2021 geen uitgaven geconstateerd die niet zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting overeenkomstig artikel 11 van het Besluit Beheer Sociale Huursector.

Administratie

De administratie, het samenstellen van het jaarverslag en de jaarrekening 2021 zijn uitgevoerd door medewerkers van Rentree. De controle van het jaarverslag en de jaarrekening 2021 is verricht door Baker Tilly, die de controleverklaring heeft afgegeven.

Deventer,

Het bestuur van Woningstichting Rentree

Kengetallen

1. Eigen vermogen / Totaal vermogen                                                                                                             
2. (Banksaldo + Vorderingen) / Kortlopende schulden. Gecorrigeerd voor kredietfaciliteit en nog op te nemen roll-over saldo.                                                                                                                 
3. Exclusief inkomensafhankelijke huurverhoging                                                                                         
4. Huurachterstand op peildatum als percentage van de huursom van het betreffende boekjaar.
5. Operationele kasstroom exclusief rente-uitgaven / rente-uitgaven.
6. (Langlopende schulden + Aflossingsverplichting) / (Vastgoed in exploitatie + Voorraden). De agio van de Vestia lening is in mindering gebracht op de schulden EUR 1.737.062.                                 
7. Deze getallen zijn gebaseerd op de categorale verlies- en winstrekening                                                                                                                          

Jaarrekening

Op de vorige pagina’s heeft u over onze belangrijkste activiteiten in 2021 kunnen lezen. Voor 2021 in cijfers verwijzen we u graag naar onze Jaarrekening.